I saker om mangler ved fast eiendom er det en fast taktikk fra eierskifteforsikringsselskapene å kreve at tilkjent beløp (prisavslag eller erstatning) skal reduseres fordi reparasjonen medfører en standardhevning. Det er imidlertid langt fra alltid at denne synsmåten er relevant, og som regel reises slike krav uten grunnlag.

I en fersk dom fra Borgarting Lagmannsrett var spørsmålet om fradrag for standardhevning oppe (LB-2009-127970). Saken gjaldt råteskader og baderom og det ble hevdet at den reparasjonskostnad som dannet utgangspunkt for kjøpers krav, ville medføre en standardhevning som etter forsikringsselskapets oppfatning måtte komme til fradrag. Slikt fradrag for standardheving ble imidlertid ikke tilkjent.

Begrepet «fradrag for standardheving» er ikke entydig og det er ikke innlysende hva som menes. Før eierskifteforsikringsselskapene begynte å dominere på saksfeltet,var gjeldende rett at det skulle gjøres fradrag for berikelse (berikelsesgrunnsetningen). Det lå i dette den ganske selvsagte tanke at om du ved erstatning eller prisavslag fikk dekket eller mottok eller endte opp med noe som var bedre enn hva du hadde, så heftet ikke den ansvarlige part for denne del av hva som ble tilkjent. Det var for kjøperen en form for «uberettiget» fordel.

Etter hvert som eierskifteforsikringsselskapene tok til å dominere rettsdannelsen, ble dette vinklet under det nydannete begrepet «standardhevning". En helt vanlig anførsel under dette, er at hvis en mangel fører til utskiftning av fliser på badet på grunn av f eks manglende membran, så skal kjøper selv dekke en prosentandel av kostnaden fordi han «får et bedre bad enn han hadde". Det er sjelden at det er populært å vise til at fliser ikke kan gjenbrukes og at det ikke er egenandel på mangler.

Dessverre har domstolene «falt for» eierskifteforsikringsselskapenes snedige retorikk i alt for mange tilfeller. Vi har sett eksempler på at det kreves fradrag for standardheving som et rent «en bloc» prosentberegnet beløp ut fra hele reparajonskostnaden, noe som klart ikke kan være riktig.

I Borgarting Lagmannsretts dom som nevnt ble det imidlertid ikke tilkjent noe fradrag for standardhevning og rettens begrunnelse er så vidt klar at vi kan håpe at den signaliserer et paradigmeskifte. Lagmannsretten sier at

Når råte i bygningens bærende konstruksjoner utbedres, vil huset etter lagmannsrettens syn ikke få et bedre standardnivå enn det [kjøper] hadde grunn til å regne med ved kontraktsinngåelsen. Bærende konstruksjoner i et hus må antas å skulle holde gjennom bygningens levetid. Den konkrete utbedringen av råteskadene, herunder utskifting av både nytt og gammelt panel på enkelte av husets yttervegger, kan etter lagmannsrettens mening uansett ikke ha ført til en verdiøkning av boligen. Utbedringen av råteskadene kan etter dette ikke sies å innebære en slik standardhevning som det kan kreves fradrag for.

To ting er sentrale her:

(1) Levetidsbetraktningen – her sier retten at reparasjonen ikke ga noen bedre levetidsforventning enn det som fulgte av avtalen. Det er alltid avtalen som er i fokus – tekniske levetidsberegninger er alltid sekundære og partenes forutsetninger vil alltid overstyre slike underordnete momenter.

(2) Verdiøkning – retten legger til grunn at et fradrag for den såkalte «standardhevning» forutsetter at eiendommen etter reparasjonen er mer verd enn den var (skulle være) før. Altså ikke bare en tilfeldig, endog kanskje bare ikke-økonomisk fordel.

Videre sier lagmannsretten:
For å få rettet de aktuelle mangler ved badet, finner lagmannsretten etter dette at det var nødvendig med full utbedring av badegulvet og det underliggende bjelkelag, og [Kjøper] har derfor krav på å få dekket de faktiske utgifter for utførelsen av dette arbeidet.

Begrepet nødvendig er nøkkelordet her og betydningen er at så langt som en bestemt utbedringsmetode er nødvendig, kan det ikke gjøres fradrag.

Realiteten i dette er en pendelsving tilbake til mer fornuftsbaserte vurderingsnormer. Dommen signaliserer etter vår mening en dreining i riktig retning og tilbake mot den tradisjonelle læren der et fradrag kan gjøres på den forutsetning at utført reparasjon medfører en konstaterbar og etterprøvbar berikelse. Etter vår lesning av denne dommen, er skjønnsrommet og muligheten for helt «uspesifiserte» fradrag for standardhevning klart redusert og satt grenser for. Og det er presisert at hva som er nødvendig for reparasjon av mangelen, bestemmer hva det kan kreves erstatning for. (En noe selvsagt innfallsvinkel men stygt utvannet).

Vi og andre advokatfirmaer som oftest representerer kjøpersiden i saker som denne, overfor eierskifteforsikringsselskapene, vil bruke bl. a. denne dommen som grunnlag for å rette opp den skjeve rettsutviklingen vi har sett de siste 5-7 årene. Ambisjonen vil være å få domstolene til å trekke fra for standardhevning kun i de tilfeller der en reparasjon gir kjøperen en reell uberettiget økonomisk vinning som følge av erstatningen/prisavslaget.

Det må med alle midler kjempes mot retoriske kvasi-regler skapt av ubetenksomme domstoler, som i realiteten innfører egenandel på oppretting av mangler.