Kategoriarkiv: Eiendom, grenser og naboforhold

Lurt av eiendomsselger — men kjøper fikk medhold i tingretten

  4. september 2013   Eiendom, grenser og naboforhold, Erstatning og forsikring, Kjøps- og kontraktsrett, Om søksmål og rettssak, Velkommen   0

En dom fra Bergen Tingrett av 22.08.2013 har blitt gjenstand for stor oppmerksomhet i Bergens Tidende og Aftenposten og deres øvrige samarbeidspartnere. Vi førte saken for kjøperen, som vant frem med at selgeren hadde opptrådt uredelig.

Saken var en klassisk tvist om avhending: Kjøper overtok eiendommen, oppdaget feil ved den som det ikke var opplyst om, og reklamerte. Selger avviste alle krav og saken endte i Bergen Tingrett, hvor vår part vant frem med sitt krav — begrunnet med at selger med vilje hadde fortiet feilene.

fukt og muggsopp

I kjøpstvister vil kjøper ofte mistenke at selger kjente til feilen, men unnlot å opplyse om den. Ekstra sterk blir denne mistanken når feilen er omfattende – som i vårt tilfelle: Utleieleiligheten i eneboligen var «pill råtten» og ubeboelig. Det var omfattende inntrengning av fukt gjennom grunnmur, det var feil ved ventilasjonen og en lekkasje. Feilene og symptomer på dem hadde dessuten vært der over tid. Og selger var ikke en uvitende «vanlig dødelig» — tvertimot var selger et eiendomsselskap med en erfaren byggmester i spissen.

Selger/byggmesteren hadde riktignok ikke bodd i utleieleiligheten selv. Men kunne han høres med en forklaring om at han aldri hadde undersøkt leiligheten, heller ikke før han fylte ut egenerklærings-skjemaet i forkant av salget?

En slik fremgangsmåte og en slik argumentasjon er risikabel. Avhendingsloven bestemmer nemlig at selger er ansvarlig for feil som han «måtte kjenne til». Dette betyr at selger kan holdes ansvarlig dersom årsaken til at han ikke visste om feilen, er at han ikke undersøkte – vi sier da at han har vært uaktsom. Om selger har vært uaktsom fordi han ikke hadde opplysningene, eller om han med vilje har holdt dem tilbake, er ikke avgjørende for ansvaret. Av den grunn er det vanlig at domstolene nøyer seg med å konstatere tilstrekkelig uaktsomhet og gir kjøper medhold på dette grunnlaget. Ofte skyldes dette mangel på avgjørende bevis for hva selger visste.

Dessuten gjelder det et særlig strengt krav til bevis hvis retten skal legge til grunn at selgeren har opptrådt så klanderverdig som i vår sak. Og retten vil ofte la være å si at selger har vært uærlig, siden dette ofte ikke er nødvendig for å begrunne sakens utfall.

Fukt og muggsopp

I forkant av denne saken hadde man til alt hell klart å spore opp en tidligere leieboer som bodde i leiligheten kort tid før kjøpers overtakelse. Leieboeren ga en grundig forklaring i saken. Han fortalte om omfattende fuktproblemer, som han flere ganger hadde tatt opp med selger. Videre fortalte han at selger hadde vært på besøk for å se på soppdannelsen med egne øyne. Som om ikke dette var ille nok, fortalte han også at selger hadde instruert leieboeren om å vaske og male over soppdannelsen og forholde seg taus hvis noen skulle stille spørsmål.

Retten vurderte leieboerens vitnemål som «…nyansert, detaljert og i det hele tatt svært troverdig» mens selgers partsforklaring ble avfeid som «…et forsøk på å unndra seg et eventuelt mangelsansvar i saken.»

Det spesielle med saken er at retten la til grunn at selger positivt visste om problemet, og at han forklarte seg uriktig. Karakteristikken av selgers vitneforklaring er også uvanlig klar.

Selger ble dømt til å betale et skjønnsmessig fastsatt prisavslag til kjøper, og selger må dessuten dekke mesteparten av kjøpers sakskostnader i tillegg til sine egne.

Et slikt nederlag svir selvsagt, men det skremmer nok få selgere fra å være uredelige. For hva er det egentlig selger risikerer? Avhendingsloven legger opp til at man som selger kun må betale prisavslag tilsvarende hva det ville koste å utbedre den aktuelle feilen, eller eventuelt differansen mellom eiendommens verdi med og uten mangelen. Dette beløpet vil som regel tilsvare den gevinsten selger hadde ved å være uredelig. Den reelle risikoen er altså beskjeden i kroner og øre.

fukt og muggsopp

Etter at dommen falt har kjøper besluttet å politianmelde selger for bedrageri. Rent juridisk er saken opplagt. Selgers opptreden slik retten har funnet bevist, er et bedrageri etter straffeloven § 270. Selv om retten la til grunn at det er veldig stor sannsynlighet for at selger har handlet som beskrevet i dommen er det likevel et enda strengere beviskrav som gjelder i straffesaker. Dermed er det vanskelig å si noe sikkert om utfallet av en straffesak. Men det er i alle fall meget gode grunner for å anmelde.

Straffedommer mot uærlige selgere av fast eiendom er sjelden kost. Dette har nok vært med på å skape et inntrykk av at det er fritt frem å «prøve seg» ved salg av bolig. I praksis fungerer dette, sammen med domstolenes tilbakeholdenhet med å ilegge ansvar, som en «oppfordring» til selgere om å fortsette i samme spor. Det er kjøpers håp at en straffesak mot selgeren i denne saken blir en vekker i eiendomsmarkedet.

— Bengt Waldow

JORDSKIFTERETTEN

  18. januar 2013   Eiendom, grenser og naboforhold, Om søksmål og rettssak   0

Om jordskifterettens oppgaver

JordskifterettenJordskifteretten er ein særdomstol for saker om fast eigedom.

Ei jordskiftesak kan m.a. gå ut på å avgjere tvistar om eigedomsgrenser og bruksrettar eller å greie ut om rettslege tilhøve i område med felles bruk.  Slike saker kan vanlegvis også handsamast av vanlege domstolar.

 

I tillegg har jordskifteretten ein særskilt kompetanse som vanlege domstolar normalt ikkje har, nemleg til å gjere endringar i rettstilstanden, t.d. ved å makebyte areal, avløyse bruksrettar, løyse opp sameige, lage reglar om bruken av eit område og pålegge partane å gjennomføre felles tiltak.  Det er denne særskilte kompetansen som også er den historiske forklaringa på at vi har denne domstolen.

Jordskifteverket (før: Utskiftingsretten) si oppgåve var nettopp å omforme landbrukseigedomane.  På 1800-talet var ein gard vanlegvis utforma slik at alle brukarane sine bygningar låg i ei tett klynge, omkransa av eit lappverk av små, dyrka teigar der kvar brukar sine teigar låg spreidd innimellom andre brukarar sine dyrka teigar, såkalla teigblanding.  Utanfor innmarka låg utmark og fjellområde som var brukt i fellesskap, eventuelt slik at dei ulike ressursane var fordelt på dei enkelte brukarane, såkalla kløyvd eigedomsrett, t.d. ved at éin eigde torvretten, éin eigde skogen, andre eigde beiteretten osb.  Dette var ein lite rasjonell eigedomsstruktur, særleg etter at det skjedde ei viss teknologisk utvikling i landbruket.  Jordskifteverket sørga for å samle den enkelte brukaren si dyrka jord i færre teigar, kanskje i éin stor, samanhengande teig – dit også vedkomande brukar sine bygningar vart flytta.  Vidare vart bruken av utmarka omorganisert så langt jordskifteretten fann dette tenleg.  Dermed har ein fått den eigedomsstrukturen som vi har i landbruket i dag.

Jordskifteprosessen er mykje lik den ein har i vanlege domstolar, jf. at tvistelova i stor grad også gjeld for jordskifteretten.  Prosessen har likevel framleis eit visst preg av at jordskifteretten tidlegare var meir av eit forvaltningsorgan og at det ikkje var så vanleg at partane brukte advokat.  Ein startar difor gjerne med eit saksførebuande møte for å klargjere kva problem partane har behov for å få ei løysing på, og for å avklare om det bør involverast fleire partar enn dei rekvirenten har oppgitt.  I mange sakstypar er det vanleg at jordskifteretten kjem med framlegg til løysingar som partane får uttale seg om før retten tek endeleg avgjerd.

Jordskifteretten skal dessutan ta stilling til om kravet om jordskifte skal etterkomast, dvs. om det i heile skal bli ei jordskiftesak.  Vilkåret for å ta opp ei jordskiftesak er at dagens tilhøve/arealutnytting er utenlege og at ingen av partane vil lide tap som følgje av jordskiftet.

Vidare er det eit særtrekk ved jordskifteprosessen at når jordskifteretten først har bestemt at saka skal fremjast, så kan ikkje lenger rekvirenten utan vidare trekkje jordskiftekravet tilbake.  Når saka er fremja, er ho så å seie blitt jordskifteretten si sak, og det er jordskifteretten som då avgjer om og når saka skal avsluttast.  Jordskifteretten står også friare i høve til partane sine påstandar.  For dei vanlege domstolane gjeld vanlegvis disposisjonsprinsippet fullt ut, dvs. at domstolen er prisgitt partane sine påstandar og disposisjonar elles.

”Jordskifteretten er tingretten sin nevenyttige halvbror” med eit langt meir praktisk grep om sakene enn det dei vanlege domstolane har om sine saker.  Jordskiftedommaren er bistått av ein ingeniør som utfører t.d. oppmåling og grensemerking m.m. i terrenget.  Jordskifteretten har god kompetanse på kartarbeid og sørger dessutan for at avgjerdene vert tinglyste.

Det praktiske grepet har nok også sin bakgrunn i at jordskiftedommarane er utdanna ved Landbrukshøgskulen på Ås (no UMB) og at dei ikkje er juristar.  Men sjølv om dei ikkje er juristar så er det mi erfaring er at jordskiftdommarane har svært god innsikt i dei rettsspørsmåla dei treng å ha innsikt i.

Advokat Ivar Winjum

 

Odelsrett — hvilke eiendommer er odlingsjord?

  7. januar 2013   Eiendom, grenser og naboforhold   0

OdelseiendomEtter at odelsloven ble endret i 2009 er det blitt enklere å avgjøre hvorvidt en eiendom er odlingsjord eller ikke.

Foruten at det tidligere ble stilt krav til arealstørrelse m.m., het det i odelslovens § 1 at odelsloven gjaldt for eiendommer som kan ”nyttast til landbruksdrift”.  Domstolene tolket dette slik at det måtte være realistisk å drive eiendommen med et visst overskudd, noe som det kunne by på problemer å føre tilstrekkelig bevis for.  Det var også uklart hvor stort et eventuelt overskudd måtte være for at vilkåret var oppfylt.

Det ble etter hvert mange og kostbare rettssaker om dette temaet, med omfattende bruk av sakkyndige – som gjerne hadde ulikt syn på mulighetene for drift og overskudd.

I 2009 ble loven derfor endret slik at det nå kun er spørsmål om hvor mye dyrket jord eller hvor mye produktiv skog eiendommen har.  Dersom den har minst 25 dekar dyrket jord eller minst 500 dekar produktiv skog står man overfor odlingsjord.  Størrelsen på alle norske eiendommers dyrkede jord (fulldyrket + overflatedyrket) og produktive skog, har alle tilgang til på bl.a. www.skogoglandskap.no.

Dersom nevnte arealkrav er oppfylt er hele eiendommen å anse som odlingsjord. Består en driftsenhet av flere bruksnumre skal arealet på alle bruksnumrene tas med i vurderingen, og dersom arealkravet er oppfylt for ett eller flere av bruksnumrene, blir alle bruksnumrene en del av odlingsjorden.

At en eiendom er odlingsjord betyr ikke nødvendigvis at en slekt har odelsrett til den. For at odlingsjorden skal bli odelsjord, må det bl.a. ha skjedd en odelshevd i minst 20 år, samt at en del øvrige forutsetninger må være til stede.  Men det er et annet tema.

Advokat Ivar Winjum

NORSK TOMTEFESTELOV OG EMD

  20. september 2012   Eiendom, grenser og naboforhold, Interessante dommer, Nyheter, Om søksmål og rettssak   0

Tomtefeste og menneskerett

på festet tomt, en menneskerett?

På mange rettsområde har vi reglar som vernar den antatt svake part mot følgene av avtalar han har inngått. Døme på dette er husleigelova og arbeidsmiljølova som gir leigetakar og arbeidstakar visse rettar – på bekostning av huseigar og arbeidsgjevar – på tvers av det partane har avtala seg imellom.

Slik er det også med tomtefestelova, der tomtefestaren er gitt vern mot innhaldet i festeavtalen som han (eller rettsforgjengaren hans) har inngått med bortfestar (grunneigar).

Eit døme på dette er at når ein tidsavgrensa festeavtale for bustad- eller fritidshus er utløpt, kan festaren etter tomtefestelova § 33 krevje innløysing av tomta utan at innløysingsrett er avtalt. Lova inneheld reglar om korleis løysingssummen då skal fastsetjast, og grovt sett kan ein seie at tomtefestaren skal betale 40% av marknadsverdien. 40%-regelen er antatt å gi partane ei rettferdig fordeling av verdistiginga på tomta i festetida.

Men i staden for å innløyse tomta, kan festaren krevje at festeforholdet skal halde fram i evig tid. Også dette er oppfatta som ei rimeleg løysing, men spørsmålet er kva festeavgift som i så fall skal betalast. Det som ofte er situasjonen, særleg i eldre festeforhold, er at festeavgifta på ingen måte reflekterer dagens markedsverdi. Festaren kan i mange ti-år har nydt godt av sin gamle avtale med ei ”antikvarisk” festeavgift. Og når lova no tildeler rett til evig forlenging av festeforholdet så var det vel å forvente at framtidig festeavgift vart tilpassa dagens tomteverdiar. Ikkje slik at ein festeavgifta skal setjast lik marknadsverdi, men på eit nivå som kunne gi i ei rimeleg fordeling mellom partane, slik som ved innløysing.

Men her var det at Stortinget ”fleska til” og fastsette at festaren kan krevje rett til forlenging i evig tid på same vilkår som før.

Heldigvis var det nokre grunneigarar som ikkje fann seg i dette, og som reiste sak for å få kjent lovendringa ugyldig. Dei fekk ikkje medhald i norske domstolar, som fann at regelen verken var i strid med Grunnlova § 97 (tilbakeverknad), § 105 (kravet om full erstatning) eller EMK første protokoll, artikkel 1 framfor nasjonal lovgjeving.

I Den Europeiske Menneskerettsdomstolen fekk dei derimot medhald. Dommen vart avsagt den 12. juni 2012 og er interessant lesestoff for både juristar og andre, og tilsvarande pinleg for norske lovgjevarar og for norsk Høgsterett som iflg. EMD har drøfta saka med feil utgangspunkt. EMD kom til at det ikkje var gjort ei rimeleg avveging mellom dei involverte sine interesser då lova vart vedteken i Stortinget i 2004.

Så skulle ein tru at staten no ville endre lova slik at den kom i samsvar med menneskerettane og at det vart betalt erstatning til dei som, i tillit til den urettmessige lovregelen, er påført økonomisk tap i den perioden lova har verka (2004-2012). Dette gjeld 1) tomtefestarar som i perioden har kjøpt altfor dyre festerettar og 2) bortfestarar som i perioden har måtta akseptere krav om forlenging til evig tid på gamle vilkår.

Men nei, på siste fristdag, den 12. september, kom det pressemelding om at Regjeringa har krevd å få saka overprøvd av det såkalla Storkammeret. So får vi vente og sjå.

Advokat Ivar Winjum
Bergen den 20. september 2012

Oppdatering: Den 23. oktober 2012 avgjorde EMD at anken vert avvist. Dermed er EMD sin dom av 12. juni endeleg, noko som betyr at Stortinget må endre tomtefestelova § 33. Kanskje dette er første steg i retning av å avvikle heile den særnorske tomtefesteordninga ?

Buplikt

  4. juli 2012   Eiendom, grenser og naboforhold, Nyheter   0

Boplikt eller buplikt, samme for sauene

I 2009 blei reglane om buplikt endra og samla i konsesjonslova, utan at regelverket dermed vart særleg enklare.  Det finst omfangsrike rundskriv om alt dette, men dei er såpass detaljerte at dei kan vere vanskeleg tilgjengelege for andre enn dei som steller med dette teamet til dagleg.

 

Dei fleste kjenner til at det kan oppstå buplikt for den som tek over ein landbrukseigedom. Denne buplikta gjeld for heile landet.

Dessutan har enkelte kommunar reglar om buplikt også på bustadeigedomar, såkalla null-konsesjon.

Det har vore vanleg å omtale driveplikt saman med buplikt; (”bu- og driveplikt”).  Det er ikkje naturleg lenger.  Frå 2009 er det fastsett i jordlova at alle som eig jordbruksareal har varig driveplikt.  I og med at alle eigarar av jordbruksareal dermed har driveplikt er det ikkje lenger nødvendig for kommunane å setje vilkår om driveplikt i konsesjonssaker.  Eg kjem ikkje nærare inn på drivepliktspørsmål her.

1          Buplikt på landbrukseigedomar.

Lova har særskilte, og litt meir lempelege reglar for overtakarar med odelsrett til den aktuelle eigedomen, eller som er i nær slekt med den tidlegare eigaren, enn for andre som vi her kan kalle ”framande” overtakarar.

1.1       ”Framande” overtakarar.

For desse gjeld den generelle regelen at dei må søkje kommunen om konsesjon (løyve) til å overta landbrukseigedom (av ein viss storleik, jf. siste avsnitt i dette punktet). Søknaden skal vurderast ut frå ein del lovbestemte moment, mellom anna omsynet til busetjinga.

Dersom kommunen meiner det er behov for å styrke busetjinga i området eller i kommunen og vurderer buplikt i den aktuelle saka som eit hensiktsmessig verkemiddel for å oppnå dette, kan kommunen pålegge buplikt som vilkår for å gi konsesjon.  Buplikt kan påleggast sjølv om eigedomen ikkje har bustadhus, men då med ein rimeleg frist for overtakaren til å bygge bustadhus.

Kommunen står elles nokså fritt til å utforme bupliktvilkåret, men må ta stilling til om det er nødvendig at buplikta vert oppfylt av eigaren personleg eller om det er tilstrekkelig at han sørger for andre bur på eigedomen, til dømes ved å leige bort våningshuset eller heile eigedomen.  Vanlegvis vert buplikta sett til fem år, men det er ikkje noko lovmessig hinder for at den vert gjort kortare eller lengre. I enkelte tilfelle kan vilkåret gå ut på at søkjaren kan oppfylle buplikta ved å bu på ein annan eigedom som han eig frå før.

Dersom situasjonen for overtakaren endrar seg slik at det vert vanskeleg å oppfylle vilkåret om buplikt, kan det søkjast om lemping (endring/bortfall) av vilkåret.

Er eigedomen bebygd og har mindre enn 100 dekar totalt og mindre enn 25 dekar dyrka mark, er det inga konsesjonsplikt, og dermed heller inga buplikt.  Ved utrekning av totalarealet skal ein også rekne med eit forholdsmessig areal av felles utmark dersom eigedomen har sameigepart i slikt areal.

1.2       Overtakar med odelsrett eller som er i nær slekt med tidlegare eigar.

Overtakarar i denne kategorien er som hovudregel fritekne frå konsesjonsplikt, men dersom eigedomen har bygning som er eller har vore brukt til heilårs bustad og arealet er minst 25 dekar dyrka jord eller minst 500 dekar produktiv skog, må det likevel søkjast om konsesjon dersom overtakaren ikkje erklærer at han personleg skal bu på eigedomen i minst fem år.

I ei slik konsesjonssak skal kommunen vurdere om overtakaren skal få konsesjon trass i at han ikkje vil bu på eigedomen og her gjeld det ein del andre vurderingsmoment enn ved avgjerda om kor vidt ein ”framand” skal påleggjast buplikt som konsesjonsvilkår.  Mellom anna kan det takast eit visst omsyn til søkjaren si tilknyting til eigedomen og hans/hennar livssituasjon.  Disse momenta har likevel no fått vesentleg lågare vekt enn dei hadde før 1.7.2009.

(Før 1.7.2009 var det dessutan andre formalitetar kring handhevinga av buplikt. Odelsberettiga og nære slektningar var då i alle tilfelle fritekne for konsesjonsplikt, og kunne i ettertid søkje om fritak frå buplikta.  Denne sakstypen – søknad om fritak frå buplikt – eksisterer ikkje lenger, idet handhevinga av buplikta no som nemnt kun vert utøvd via konsesjonshandsaming.)

2          Buplikt på bustadeigedom. (Null-konsesjon).

Det er opp til kvar enkelt kommune å avgjere om det skal vere buplikt på bustadeigedomane i kommunen.  Om lag 70 av landets 429 kommunar har valt å innføre slik buplikt, noko som inneber at dersom overtakaren av en bustadeigedom ikkje erklærer å ville ta eigedomen i bruk som heilårs bustad, må han søkje om konsesjon.  Kommunen kan då innvilge eller avslå søknaden ut frå ei konkret vurdering, men det seier seg sjølv at når kommunen først har valt å innføre null-konsesjon så er gir det lite samanheng å føre ein liberal praksis i slike saker.

Kva som skal reknast som ”bustadeigedom” er nærare definert i lova, og omfattar alle eigedomar med bygning som er eller har vore i bruk som heilårs bustad eller som i reguleringsplan er avsett til bustad.  Null-konsesjon kan være bestemt å gjelde for heile eller berre for deler av kommunen.

Det er særlig på Sørlandet at denne forma for buplikt er blitt innført.  I Hordaland er det pr. i dag berre Odda, Osterøy og Modalen som har slik buplikt, i Sogn og Fjordane ingen.

Buplikt på bustadeigedom er varig, og altså ikkje avgrensa til fem år, men buplikta er ikkje personlig, d.v.s. at den kan oppfyllast ved å sørge for at nokon brukar eigedomen til heilårs bustad.

Buplikt på bustadeigedom gjeld i utgangspunktet ikkje når overtakaren er i nær slekt med tidligare eigar.  Dette slektskapsunntaket kan kommunen sjølv velje å oppheve, noko som er tilfelle for om lag 10 av dei om lag 70 aktuelle kommunane.  Så vidt eg kjenner til har ingen av dei tre aktuelle kommunane i Hordaland oppheva slektskapsunntaket.

Advokat Ivar Winjum

 

Prisavslag i eierseksjonssameie

  10. november 2010   Eiendom, grenser og naboforhold, Interessante dommer, Kjøps- og kontraktsrett   0

I en fersk høyesterettsdom ble det gitt prisavslag som samsvarte med hele rettingskostnaden, for en feil i fellesareal i et eierseksjonssameie – i stedet for å tilpasse avslaget til den andel av kostnaden som falt på den aktuelle leiligheten.  Var dette en nyvinning, eller logikk?

Dommen finnes i skrivende stund på domstol.no (pdf, nytt vindu).

I saken gjaldt det skader i gulvet og veggene  i en kjellerleilighet.  Skadene var av teknisk art med rotteplage til følge.  Det var ikke tvilsomt at sameiet som sådant, overfor seksjonseieren, var forpliktet til å forestå reparasjon.  Det følger av Eierseksjonsloven at en andel av kostnaden da ville falle på hver seksjon i hele sameiet slik at hver ville dekke sin forholdsmessige del. Det var videre fra selger-siden erkjent at mangel forelå.

Alminnelig øyeblikks-logikk skulle tilsi at et prisavslag da ble avpasset etter hvor mye av rettingskostnadene for skaden som ville falle på den aktuelle leilighet selv. 

Eller ikke?

Høyesterett kom nemlig i denne saken til at selgeren (dvs. eierskifteforsikringsselskapet) måtte betale prisavslag til kjøper, ut fra den objektive verdiforskjell leiligheten hadde på salgstidspunktet – dvs. i ikke-reparert tilstand.  Det er altså dette verdi-avviket som er beregningsgrunnlag for prisavslaget, uten hensyn til at kostnaden vil/kan bli fordelt på øvrige sameiere. Høyesterett begrunner dette slik:

[M]angler i fellesarealer som bare gir krav på prisavslag etter seksjonens sameiebrøk, er de mangler som berører samtlige sameiere; dette i motsetning til mangler i fellesareal som bare berører én enkelt seksjon. Grensedragningen mot hva som er mangel i fellesareal med et primæransvar for sameiet etter eierseksjonsloven § 23, er dermed ikke nødvendigvis sammenfallende med hva som er mangel i fellesareal med et primæransvar for selgeren av seksjonen etter avhendingsloven. [.] [H]va som er del av bruksenheten må bedømmes særskilt «i forhold til avhendingslova».

Høyesterett sier her at det er forskjell på hva som ut fra de faktiske forhodl danner grunnlag for et krav fra seksjonseieren mot sameiet, og hva som danner grunnlag for et krav mot selger. Det er i og for seg logisk, men besvarer ikke det sentrale spørsmål om hva verdidifferansen er  og ikke minst hvordan den skal beregnes. Man skulle tro at verdiforskjell som ville falle på leiligheten i form av andel av reparasjonskostnad var avgjørende, men dette slår Høyesterett effektivt til jorden:

Når salgsgjenstanden ikke svarer til det kjøperen har betalt for, er altså lovens ordning at dette skal kompenseres ved at vederlaget justeres ned. For slik vederlagsjustering gjelder intet krav om at kjøperen har lidt et tap. Det avgjørende er hvorvidt eiendommen ved overtakelsen på grunn av redusert teknisk stand har lavere verdi enn lagt til grunn i kjøpekontrakten.

Høyesterett legger da til grunn at reduksjonen i verdi på overtakelsestidspunktet (ikke-reparert) og dermed beregningsgrunnlaget for prisavslag, samsvarer med kostnaden for hele reparasjonen, og ikke bare den andel som ville falle på seksjonen.  Altså skal det mellom kjøper og selger «ses bort fra» både muligheten for og forpliktelsen for sameiet til å bekoste reparasjon. Dette er en side ved prisavslaget som sanksjon som det ofte ikke er nok oppmerksomhet mot. Høyesterett sier videre at i

Jeg kan [.] ikke se at det [.] spiller noen rolle at sameiet har betalt for utbedringen. Selgeren av en mangelfull eiendom kan til reduksjon av sitt eget lovbestemte misligholdsansvar ikke påberope seg den hjelp og støtte til mangelsutbedring som kjøperen måtte ha fått fra tredjeparter. Synspunktet er i god harmoni med det alminnelige utgangspunkt om at en kjøper også kan kreve fulle reparasjonskostnader etter markedets priser, selv om han utfører utbedringen selv [.]

Hovedresonnementet i saken bygger på resonnementet i den såkalte «Takterrassedommen» (Rt 2003 387) hvor Høyesterett slo fast at

de tilfeller der det fellesareal som har mangel er «forbundet med leilighetens boareal på en slik måte at den – i forhold til avhendingslova – må anses som en del av bruksenheten», vil selgerens ansvar etter avhendingsloven § 4-12 omfatte hele utbedringskostnaden. I avgjørelsen er det uttrykkelig slått fast at selgers ansvar i så måte ikke er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.

Realiteten er at det blir selger som får risikoen for hvorvidt sameiet bekoster reparasjonen eller ikke. Kjøper er dermed isolert fra alle problemstillinger mangelen reiser, og får sin rettsstilling fastsatt ut fra kriteriene i kjøpsavtalen. Dette er fullkomment logisk, for det er avtalen som er fundamentet for både oppfyllelsen og i mangelstilfeller for prisavslaget som korrigerer vederlaget. Og for mangler som eksisterte ved levering, har selger risikoen.

Den viktigste problemstillingen blir imidlertid å avgjøre om en mangel man står overfor, gjelder noe som må «anses som en del av bruksenheten» eller om det berører hva man kanskje kan kalle «ekte» fellesarealer. Etter den avklaring som nå foreligger om at det skal sondres på dette plan, kan man vente seg flere høyesterettsdommer før dette er satt helt på plass. For det er ikke til å nekte for at det for sameiet vil være en grei sovepute å ha selger og dennes eierskifteforsikring å henholde seg til med hele ansvaret, slik det ble tilfelle i denne saken. Og det vil være i kjøpers egen interesse at det er selger som belastes med kostnaden, og ikke sameiet. Om dette er en lovforståelse som er egnet til å «begrense antallet tvister» som Høyesterett ellers har vært opptatt av, skal være usagt.

Det er forøvrig en «forurensning» i saken at det muligens forelå ansvarsgrunnlag for selger overfor sameiet fordi det var endringer foretatt av selger som hadde medført skader/rotteplage. Den mulige betydningen av dette står imidlertid ukommentert i dommen.

I saker av denne type er det avgjørende å ha høy kompetanse både på kjøpsrett og på de rent tekniske spørsmål og overlegninger de faktiske forhold reiser. I Advokatfirmaet JUDICIUM finner du advokater med lang erfaring fra arbeid med slike saker.

Hva er en kontrakt?

  26. mai 2010   Eiendom, grenser og naboforhold, Forretningsjuss, Kjøps- og kontraktsrett   0

En kontrakt definerer skriftlig det rettslige forhold mellom partene og det rettslige og faktiske (fysiske) innhold i hva det er de har avtalt. Kontrakten er noe annet (og mindre) enn partenes avtaleforhold totalt sett. Den begrenser seg til å uttrykke skriftlig det konsentrat av partenes enighet og andre relevante forhold som er nødvendig for formålet – nemlig å dokumentere enigheten. Kontrakten vil derfor 1) identifisere partene; 2) definere det rettslige forhold mellom partene, som f. eks. kjøper/selger; og 3) definere en transaksjon, som f. eks. et kjøp, eller annet rettsforhold som f. eks. et samarbeidsprosjekt.

Kontrakten er et sett med instruksjoner, som partene vedtar som bindende for seg, og som setter «reglene» for hvordan det avtalte skal gjennomføres. På samme måte som byggetegning og beskrivelse viser byggmesteren hvordan et hus skal bygges, viser kontrakten partene hvordan kontraktsforholdet skal gjennomføres. Kontrakten vil også anvise hvordan gjennomføring skal foregå hvis problemer oppstår, derunder konsekvenser av å ikke oppfylle kontrakten.

Alle kontrakter bør ha et visst minimum av grunnleggende vilkår og bestemmelser.. Nøyaktig hva dette skal være vil naturlig nok variere fra rettsforhold til rettsforhold, og det vil avhenge av i hvilken grad det foreligger tvingende eller fravikelige lovregler som kommer til anvendelse eller kan utelukkes fra anvendelse. Her er en del viktige momenter som alltid bør hensyntas:

  • Fullmaktsforhold – hvilken person hos hver av partene har myndighet til å ta beslutninger i anledning kontraktsforholdet?
  • Ensidige rettigheter til endring (f. eks. av leveringstidspunkt) og varslingsregler for utsettelse
  • Prosedyrer og gyldighetsvilkår for endring av kontraktsvilkår og/eller for endringer i kontraktsgjenstand (spesifikasjoner)
  • Særlige reklamasjonsfrister og «cut-offs» som setter grenser for den tid som kan gå før det ikke lenger kan reises særskilte krav i kontraktsforholdet eller begrenser omfanget
  • Bestemmelser om når rådighet og eierskap går over fra den ene part til den andre
  • Forbud mot eller vilkår for salg/overdragelse av kontraktsrettigheter
  • Ansvarsbegrensninger, særlig for spesielle typer tap, derunder f. eks. følgeskader og indirekte tap
  • Minimumsnivå på ikke-oppfyllelse for at det skal anses som mislighold og kvalifisere til sanksjoner; terskel før mislighold blir hevningsberettigende
  • Definisjoner av eller begrensninger i sanksjoner ved ikke-oppfyllelse/mislighold, f. eks. standard-erstatning (dagbot) eller forbud mot hevning uten enighet mellom partene
  • Eventuelle unntak fra eller tillempninger til fravikelige lovregler
  • Partenes plikter til utenrettslig tvisteløsning, avtalevilkår om voldgift, og avtale om verneting – hvor/for hvilken domstol tvist i tilfelle skal reises

Det ligger i et kontraktsforholds natur at det er unikt – de samme parter foretar aldri den identisk samme transaksjon mer enn en gang (selv om de kan gjøre flere like handler). Derfor bør enhver kontrakt utover trivielle anskaffelser og leveranser spesifiseres i en egen kontrakt med vilkår tilpasset den aktuelle transaksjon (se eksempel her: Båtadvokatens bruktbåtkontrakt) . Selv hvor man som leverandør/bestiller benytter standard vilkår og spesifikasjoner, bør hvert kontraktsforhold vurderes nøye med henblikk på om det er behov for tilpassete vilkår. Tidene forandrer seg, og det gjør utviklingen i kontraktsforhold også. Det betaler seg alltid å få gjort en vurdering når man er i tvil.

Advokatene i Advokatfirmaet JUDICIUM har mange års erfaring med både utforming av kontrakter, oppfølgning og overvåkning av oppfyllelsen av kontrakter, og iretteføring av tvister om kontraktsforhold. Med en av våre advokater som din rådgiver kan du føle deg trygg på at de rettslige sider av dine kontraktsforhold er godt ivaretatt.

Dom om "standardhevning"

  20. mars 2010   Eiendom, grenser og naboforhold, Interessante dommer, Kjøps- og kontraktsrett, Nyheter   0

I saker om mangler ved fast eiendom er det en fast taktikk fra eierskifteforsikringsselskapene å kreve at tilkjent beløp (prisavslag eller erstatning) skal reduseres fordi reparasjonen medfører en standardhevning. Det er imidlertid langt fra alltid at denne synsmåten er relevant, og som regel reises slike krav uten grunnlag.

I en fersk dom fra Borgarting Lagmannsrett var spørsmålet om fradrag for standardhevning oppe (LB-2009-127970). Saken gjaldt råteskader og baderom og det ble hevdet at den reparasjonskostnad som dannet utgangspunkt for kjøpers krav, ville medføre en standardhevning som etter forsikringsselskapets oppfatning måtte komme til fradrag. Slikt fradrag for standardheving ble imidlertid ikke tilkjent.

Begrepet «fradrag for standardheving» er ikke entydig og det er ikke innlysende hva som menes. Før eierskifteforsikringsselskapene begynte å dominere på saksfeltet,var gjeldende rett at det skulle gjøres fradrag for berikelse (berikelsesgrunnsetningen). Det lå i dette den ganske selvsagte tanke at om du ved erstatning eller prisavslag fikk dekket eller mottok eller endte opp med noe som var bedre enn hva du hadde, så heftet ikke den ansvarlige part for denne del av hva som ble tilkjent. Det var for kjøperen en form for «uberettiget» fordel.

Etter hvert som eierskifteforsikringsselskapene tok til å dominere rettsdannelsen, ble dette vinklet under det nydannete begrepet «standardhevning". En helt vanlig anførsel under dette, er at hvis en mangel fører til utskiftning av fliser på badet på grunn av f eks manglende membran, så skal kjøper selv dekke en prosentandel av kostnaden fordi han «får et bedre bad enn han hadde". Det er sjelden at det er populært å vise til at fliser ikke kan gjenbrukes og at det ikke er egenandel på mangler.

Dessverre har domstolene «falt for» eierskifteforsikringsselskapenes snedige retorikk i alt for mange tilfeller. Vi har sett eksempler på at det kreves fradrag for standardheving som et rent «en bloc» prosentberegnet beløp ut fra hele reparajonskostnaden, noe som klart ikke kan være riktig.

I Borgarting Lagmannsretts dom som nevnt ble det imidlertid ikke tilkjent noe fradrag for standardhevning og rettens begrunnelse er så vidt klar at vi kan håpe at den signaliserer et paradigmeskifte. Lagmannsretten sier at

Når råte i bygningens bærende konstruksjoner utbedres, vil huset etter lagmannsrettens syn ikke få et bedre standardnivå enn det [kjøper] hadde grunn til å regne med ved kontraktsinngåelsen. Bærende konstruksjoner i et hus må antas å skulle holde gjennom bygningens levetid. Den konkrete utbedringen av råteskadene, herunder utskifting av både nytt og gammelt panel på enkelte av husets yttervegger, kan etter lagmannsrettens mening uansett ikke ha ført til en verdiøkning av boligen. Utbedringen av råteskadene kan etter dette ikke sies å innebære en slik standardhevning som det kan kreves fradrag for.

To ting er sentrale her:

(1) Levetidsbetraktningen – her sier retten at reparasjonen ikke ga noen bedre levetidsforventning enn det som fulgte av avtalen. Det er alltid avtalen som er i fokus – tekniske levetidsberegninger er alltid sekundære og partenes forutsetninger vil alltid overstyre slike underordnete momenter.

(2) Verdiøkning – retten legger til grunn at et fradrag for den såkalte «standardhevning» forutsetter at eiendommen etter reparasjonen er mer verd enn den var (skulle være) før. Altså ikke bare en tilfeldig, endog kanskje bare ikke-økonomisk fordel.

Videre sier lagmannsretten:
For å få rettet de aktuelle mangler ved badet, finner lagmannsretten etter dette at det var nødvendig med full utbedring av badegulvet og det underliggende bjelkelag, og [Kjøper] har derfor krav på å få dekket de faktiske utgifter for utførelsen av dette arbeidet.

Begrepet nødvendig er nøkkelordet her og betydningen er at så langt som en bestemt utbedringsmetode er nødvendig, kan det ikke gjøres fradrag.

Realiteten i dette er en pendelsving tilbake til mer fornuftsbaserte vurderingsnormer. Dommen signaliserer etter vår mening en dreining i riktig retning og tilbake mot den tradisjonelle læren der et fradrag kan gjøres på den forutsetning at utført reparasjon medfører en konstaterbar og etterprøvbar berikelse. Etter vår lesning av denne dommen, er skjønnsrommet og muligheten for helt «uspesifiserte» fradrag for standardhevning klart redusert og satt grenser for. Og det er presisert at hva som er nødvendig for reparasjon av mangelen, bestemmer hva det kan kreves erstatning for. (En noe selvsagt innfallsvinkel men stygt utvannet).

Vi og andre advokatfirmaer som oftest representerer kjøpersiden i saker som denne, overfor eierskifteforsikringsselskapene, vil bruke bl. a. denne dommen som grunnlag for å rette opp den skjeve rettsutviklingen vi har sett de siste 5-7 årene. Ambisjonen vil være å få domstolene til å trekke fra for standardhevning kun i de tilfeller der en reparasjon gir kjøperen en reell uberettiget økonomisk vinning som følge av erstatningen/prisavslaget.

Det må med alle midler kjempes mot retoriske kvasi-regler skapt av ubetenksomme domstoler, som i realiteten innfører egenandel på oppretting av mangler.

Lang reklamasjonsfrist ved eiendomskjøp

  27. januar 2010   Eiendom, grenser og naboforhold, Interessante dommer, Kjøps- og kontraktsrett, Nyheter   0

Agder Lagmannsrett utvider reklamasjonsfristen – «innen rimelig tid» kan være lenge hvis selgeren kan bebreides:

Det er et hevdvunnet prinsipp at når man har noe å klage på etter et kjøp, må man inngi reklamasjon før det har gått for lang tid. De forskjellige kjøpslovenes krav er at reklamasjon må fremsettes «innen rimelig tid» etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget det forhold han klager på. Ellers taper man rett og slett sin rett til å gjøre gjeldende noe krav på grunn av den mangel det gjelder.

Men hvis man finner noe å bebreide selgeren for, er det mulig å få en behagelig lang reklamasjonsfrist. Agder Lagmannsrett avsa i desember en dom som gjaldt parkeringsareal, der opplysningene i salgsoppgaven om antall parkeringsplasser ikke stemte. Retten strakk seg i dette tilfellet langt for å hjelpe kjøperne ut av «sen reklamasjon"-fellen.

Normalt vil man sjelden – selv overfor den mest forsvarsløse og innsiktsløse forbruker – tillate at det går noe særlig lenger enn to måneder med å reklamere (etter oppdagelsen av forholdet). To måneder er minstefrist etter Forbrukerkjøpsloven men i næringskjøp er fristene betraktelig trangere. Vanlige private løsørekjøp havner vanligvis «midt mellom".

I den aktuelle saken ble forholdet oppdaget umiddelbart ved overtakelsen. Imidlertid gikk det tre og en halv måned fra oppdagelsen inntil skriftlig reklamasjon fremkom fra kjøperne. Normalt skal dette være en svak sak før kjøperen. Det eneste unntaket er hvis selgeren «har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru». Dette er sterke karakteristikker, som domstolene vanligvis er varsomme med å dele ut. Men i denne saken fant lagmannsrettens flertall en mellomløsning, en slags light-versjon av «strid med god tru", for å redde kjøperne ut av fellen de hadde gått i:

Det følger av underettspraksis at en reklamasjon i forbrukerforhold på 3 til 4 mnd etter at mangelen ble oppdaget er i en kritisk fase i forhold til lovens krav. Det må imidlertid vurderes konkret i det enkelte tilfelle jf. Harald Benestad Andersen avhendingsloven med kommentarer side 339 flg. Som tingretten legger lagmannsretten her vekt på selgers subjektive forhold. Er det noe å klandre selger kan det føre til at en innrømmer en lengre reklamasjonsfrist, selv om en ikke kommer over grensen for grov uaktsomhet og det således ikke løper noen reklamasjonsfrist overhodet, jf. avhendingsloven § 4-19, tredje ledd.

Opplysningene i salgsprospektet om 4 til 5 parkeringsplasser på eiendommen var åpenbart uriktige, og burde vært oppdaget av selger før salget. Det er ikke nødvendig å ta stilling til hvorvidt det foreligger grov uaktsomhet på selgersiden, da det i vurderingen av hva som er rimelig tid etter § 4-19 (1) også kan legges vekt på de mildere skyldgrader, jf. Benestad Andersen side 340.

Lagmannsrettens mindretall kom til at en muntlig henvendelse kjøperne gjorde til megleren ved overtakelsen, var god nok til å anses som reklamasjon. Det ble begrunnet med at megleren da fortsatt hadde oppgaver for selgeren i anledning oppgjøret, og derfor hadde en form for fullmakt til å motta henvendelser på selgers vegne. Den har vi vanskelig for å svelge. Det kan vanskelig ligge i meglerens funksjoner å ha «fullmakt» til å motta reklamasjoner, for det er ikke en ordinær del av megleroppdraget. At megleren heller ikke foretok seg noe med henvendelsen – han videreformidlet den ikke engang muntlig til selger – understreker etter vår oppfatning at megleren selv heller ikke anså seg for å ha noen slik fullmakt.

Dommen gir etter vårt syn et alibi for og en oppfordring til å reise (unødvendige?) bebreidelser mot selgersiden, i tilfeller hvor reklamasjon har funnet sted sent. Det er en lite ønskelig utvikling, for tvister om eiendomskjøp blir vanligvis intense nok også uten denne typen beskyldninger.