Kategoriarkiv: Kjøps- og kontraktsrett

Lurt av eiendomsselger — men kjøper fikk medhold i tingretten

  4. september 2013   Eiendom, grenser og naboforhold, Erstatning og forsikring, Kjøps- og kontraktsrett, Om søksmål og rettssak, Velkommen   0

En dom fra Bergen Tingrett av 22.08.2013 har blitt gjenstand for stor oppmerksomhet i Bergens Tidende og Aftenposten og deres øvrige samarbeidspartnere. Vi førte saken for kjøperen, som vant frem med at selgeren hadde opptrådt uredelig.

Saken var en klassisk tvist om avhending: Kjøper overtok eiendommen, oppdaget feil ved den som det ikke var opplyst om, og reklamerte. Selger avviste alle krav og saken endte i Bergen Tingrett, hvor vår part vant frem med sitt krav — begrunnet med at selger med vilje hadde fortiet feilene.

fukt og muggsopp

I kjøpstvister vil kjøper ofte mistenke at selger kjente til feilen, men unnlot å opplyse om den. Ekstra sterk blir denne mistanken når feilen er omfattende – som i vårt tilfelle: Utleieleiligheten i eneboligen var «pill råtten» og ubeboelig. Det var omfattende inntrengning av fukt gjennom grunnmur, det var feil ved ventilasjonen og en lekkasje. Feilene og symptomer på dem hadde dessuten vært der over tid. Og selger var ikke en uvitende «vanlig dødelig» — tvertimot var selger et eiendomsselskap med en erfaren byggmester i spissen.

Selger/byggmesteren hadde riktignok ikke bodd i utleieleiligheten selv. Men kunne han høres med en forklaring om at han aldri hadde undersøkt leiligheten, heller ikke før han fylte ut egenerklærings-skjemaet i forkant av salget?

En slik fremgangsmåte og en slik argumentasjon er risikabel. Avhendingsloven bestemmer nemlig at selger er ansvarlig for feil som han «måtte kjenne til». Dette betyr at selger kan holdes ansvarlig dersom årsaken til at han ikke visste om feilen, er at han ikke undersøkte – vi sier da at han har vært uaktsom. Om selger har vært uaktsom fordi han ikke hadde opplysningene, eller om han med vilje har holdt dem tilbake, er ikke avgjørende for ansvaret. Av den grunn er det vanlig at domstolene nøyer seg med å konstatere tilstrekkelig uaktsomhet og gir kjøper medhold på dette grunnlaget. Ofte skyldes dette mangel på avgjørende bevis for hva selger visste.

Dessuten gjelder det et særlig strengt krav til bevis hvis retten skal legge til grunn at selgeren har opptrådt så klanderverdig som i vår sak. Og retten vil ofte la være å si at selger har vært uærlig, siden dette ofte ikke er nødvendig for å begrunne sakens utfall.

Fukt og muggsopp

I forkant av denne saken hadde man til alt hell klart å spore opp en tidligere leieboer som bodde i leiligheten kort tid før kjøpers overtakelse. Leieboeren ga en grundig forklaring i saken. Han fortalte om omfattende fuktproblemer, som han flere ganger hadde tatt opp med selger. Videre fortalte han at selger hadde vært på besøk for å se på soppdannelsen med egne øyne. Som om ikke dette var ille nok, fortalte han også at selger hadde instruert leieboeren om å vaske og male over soppdannelsen og forholde seg taus hvis noen skulle stille spørsmål.

Retten vurderte leieboerens vitnemål som «…nyansert, detaljert og i det hele tatt svært troverdig» mens selgers partsforklaring ble avfeid som «…et forsøk på å unndra seg et eventuelt mangelsansvar i saken.»

Det spesielle med saken er at retten la til grunn at selger positivt visste om problemet, og at han forklarte seg uriktig. Karakteristikken av selgers vitneforklaring er også uvanlig klar.

Selger ble dømt til å betale et skjønnsmessig fastsatt prisavslag til kjøper, og selger må dessuten dekke mesteparten av kjøpers sakskostnader i tillegg til sine egne.

Et slikt nederlag svir selvsagt, men det skremmer nok få selgere fra å være uredelige. For hva er det egentlig selger risikerer? Avhendingsloven legger opp til at man som selger kun må betale prisavslag tilsvarende hva det ville koste å utbedre den aktuelle feilen, eller eventuelt differansen mellom eiendommens verdi med og uten mangelen. Dette beløpet vil som regel tilsvare den gevinsten selger hadde ved å være uredelig. Den reelle risikoen er altså beskjeden i kroner og øre.

fukt og muggsopp

Etter at dommen falt har kjøper besluttet å politianmelde selger for bedrageri. Rent juridisk er saken opplagt. Selgers opptreden slik retten har funnet bevist, er et bedrageri etter straffeloven § 270. Selv om retten la til grunn at det er veldig stor sannsynlighet for at selger har handlet som beskrevet i dommen er det likevel et enda strengere beviskrav som gjelder i straffesaker. Dermed er det vanskelig å si noe sikkert om utfallet av en straffesak. Men det er i alle fall meget gode grunner for å anmelde.

Straffedommer mot uærlige selgere av fast eiendom er sjelden kost. Dette har nok vært med på å skape et inntrykk av at det er fritt frem å «prøve seg» ved salg av bolig. I praksis fungerer dette, sammen med domstolenes tilbakeholdenhet med å ilegge ansvar, som en «oppfordring» til selgere om å fortsette i samme spor. Det er kjøpers håp at en straffesak mot selgeren i denne saken blir en vekker i eiendomsmarkedet.

— Bengt Waldow

Siste artikler på Båtjuss og båtliv

  10. mars 2013   Kjøps- og kontraktsrett, Nyheter   0

Det nærmer seg sommer og båtsesong og båtfolket begynner å føle kriblingen etter å komme i gang. Dette er de tre siste artiklene på vår blogg Båtjuss og båtliv:

Importbåt — en risikosport eller smart båtkjøp?

Det sies at det er to gledesfylte dager i en ekte båtmanns liv. Den dagen han kjøper båten – og den dagen han selger den igjen. Etter det jeg har sett og erfart opp gjennom tidene, er disse emosjonelt krevende øyeblikkene spesielt sterke for de som kjøper importbåt fra utlandet. Men er det egentlig noen grunn til å få angstanfall av tanken på import av båt?

Hvorfor gikk Nord West konkurs?

Det kom som et sjokk denne uken at prestisje-produsenten Nord West & Najad  begjærte oppbud og ble tatt under konkursbehandling. Nord West har bygget seg opp fra en forsiktig start med modeller kjøpt fra Norge til å bli en av Europas mest anerkjente leverandør av solide kvalitetsbåter. I skarp konkurranse med de engelske produsentene har Nord West 420 blitt valgt til årets båt ikke bare en gang men to år på rad. Alt burde ligge til rette for en lys fremtid — men det endte altså med konkurs. Så hvordan kunne dette gå galt?

Volvo Penta i trøbbel igjen — denne gangen eksosbend på D-serien

Denne gangen er det ikke uforklarlige feil ved injektorer som medfører motorhavari eller plastdeler i drevene som setter bom for båtlivet. Like galt, eller straks verre: Eksosbendet mellom motor og drev korroderer i stykker på kort tid. Overgangen mellom bendet og eksosbelgen kan gå i oppløsning og løsne, med massiv vannlekkasje inn i båten som resultat.

Ett spørsmål er «hvordan er det mulig …»; et annet og mer interessant er: Hva blir kjøpernes rettigheter?

Kommende artikler — publiseres i mars:

Salhus Båtlag seiret i nabostrid. Fikk fullt medhold og ble tilkjent erstatning for sakskostnader.

Reklamasjonsfrister, del 4 — spesialfrister. Om bl. a. sær-fristen for å kreve hevning av kjøpet.

Kjøpe eller selge båt før sommeren?

Les i så fall disse viktige artiklene:

Hvordan sikre seg ved kjøp av bruktbåt
Selge høns i regnvær?
Kjøpslovens regler om kjøp og salg av bruktbåt En klassiker, først publisert i Båtliv i 1995
Den best gjennomtenkte kjøpekontrakten for fritidsbåt
Gratis bistand om kjøp og salg til KNBF-medlemmer
Nesten gratis bistand om kjøp og salg til ikke-medlemmer

Prisavslag i eierseksjonssameie

  10. november 2010   Eiendom, grenser og naboforhold, Interessante dommer, Kjøps- og kontraktsrett   0

I en fersk høyesterettsdom ble det gitt prisavslag som samsvarte med hele rettingskostnaden, for en feil i fellesareal i et eierseksjonssameie – i stedet for å tilpasse avslaget til den andel av kostnaden som falt på den aktuelle leiligheten.  Var dette en nyvinning, eller logikk?

Dommen finnes i skrivende stund på domstol.no (pdf, nytt vindu).

I saken gjaldt det skader i gulvet og veggene  i en kjellerleilighet.  Skadene var av teknisk art med rotteplage til følge.  Det var ikke tvilsomt at sameiet som sådant, overfor seksjonseieren, var forpliktet til å forestå reparasjon.  Det følger av Eierseksjonsloven at en andel av kostnaden da ville falle på hver seksjon i hele sameiet slik at hver ville dekke sin forholdsmessige del. Det var videre fra selger-siden erkjent at mangel forelå.

Alminnelig øyeblikks-logikk skulle tilsi at et prisavslag da ble avpasset etter hvor mye av rettingskostnadene for skaden som ville falle på den aktuelle leilighet selv. 

Eller ikke?

Høyesterett kom nemlig i denne saken til at selgeren (dvs. eierskifteforsikringsselskapet) måtte betale prisavslag til kjøper, ut fra den objektive verdiforskjell leiligheten hadde på salgstidspunktet – dvs. i ikke-reparert tilstand.  Det er altså dette verdi-avviket som er beregningsgrunnlag for prisavslaget, uten hensyn til at kostnaden vil/kan bli fordelt på øvrige sameiere. Høyesterett begrunner dette slik:

[M]angler i fellesarealer som bare gir krav på prisavslag etter seksjonens sameiebrøk, er de mangler som berører samtlige sameiere; dette i motsetning til mangler i fellesareal som bare berører én enkelt seksjon. Grensedragningen mot hva som er mangel i fellesareal med et primæransvar for sameiet etter eierseksjonsloven § 23, er dermed ikke nødvendigvis sammenfallende med hva som er mangel i fellesareal med et primæransvar for selgeren av seksjonen etter avhendingsloven. [.] [H]va som er del av bruksenheten må bedømmes særskilt «i forhold til avhendingslova».

Høyesterett sier her at det er forskjell på hva som ut fra de faktiske forhodl danner grunnlag for et krav fra seksjonseieren mot sameiet, og hva som danner grunnlag for et krav mot selger. Det er i og for seg logisk, men besvarer ikke det sentrale spørsmål om hva verdidifferansen er  og ikke minst hvordan den skal beregnes. Man skulle tro at verdiforskjell som ville falle på leiligheten i form av andel av reparasjonskostnad var avgjørende, men dette slår Høyesterett effektivt til jorden:

Når salgsgjenstanden ikke svarer til det kjøperen har betalt for, er altså lovens ordning at dette skal kompenseres ved at vederlaget justeres ned. For slik vederlagsjustering gjelder intet krav om at kjøperen har lidt et tap. Det avgjørende er hvorvidt eiendommen ved overtakelsen på grunn av redusert teknisk stand har lavere verdi enn lagt til grunn i kjøpekontrakten.

Høyesterett legger da til grunn at reduksjonen i verdi på overtakelsestidspunktet (ikke-reparert) og dermed beregningsgrunnlaget for prisavslag, samsvarer med kostnaden for hele reparasjonen, og ikke bare den andel som ville falle på seksjonen.  Altså skal det mellom kjøper og selger «ses bort fra» både muligheten for og forpliktelsen for sameiet til å bekoste reparasjon. Dette er en side ved prisavslaget som sanksjon som det ofte ikke er nok oppmerksomhet mot. Høyesterett sier videre at i

Jeg kan [.] ikke se at det [.] spiller noen rolle at sameiet har betalt for utbedringen. Selgeren av en mangelfull eiendom kan til reduksjon av sitt eget lovbestemte misligholdsansvar ikke påberope seg den hjelp og støtte til mangelsutbedring som kjøperen måtte ha fått fra tredjeparter. Synspunktet er i god harmoni med det alminnelige utgangspunkt om at en kjøper også kan kreve fulle reparasjonskostnader etter markedets priser, selv om han utfører utbedringen selv [.]

Hovedresonnementet i saken bygger på resonnementet i den såkalte «Takterrassedommen» (Rt 2003 387) hvor Høyesterett slo fast at

de tilfeller der det fellesareal som har mangel er «forbundet med leilighetens boareal på en slik måte at den – i forhold til avhendingslova – må anses som en del av bruksenheten», vil selgerens ansvar etter avhendingsloven § 4-12 omfatte hele utbedringskostnaden. I avgjørelsen er det uttrykkelig slått fast at selgers ansvar i så måte ikke er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.

Realiteten er at det blir selger som får risikoen for hvorvidt sameiet bekoster reparasjonen eller ikke. Kjøper er dermed isolert fra alle problemstillinger mangelen reiser, og får sin rettsstilling fastsatt ut fra kriteriene i kjøpsavtalen. Dette er fullkomment logisk, for det er avtalen som er fundamentet for både oppfyllelsen og i mangelstilfeller for prisavslaget som korrigerer vederlaget. Og for mangler som eksisterte ved levering, har selger risikoen.

Den viktigste problemstillingen blir imidlertid å avgjøre om en mangel man står overfor, gjelder noe som må «anses som en del av bruksenheten» eller om det berører hva man kanskje kan kalle «ekte» fellesarealer. Etter den avklaring som nå foreligger om at det skal sondres på dette plan, kan man vente seg flere høyesterettsdommer før dette er satt helt på plass. For det er ikke til å nekte for at det for sameiet vil være en grei sovepute å ha selger og dennes eierskifteforsikring å henholde seg til med hele ansvaret, slik det ble tilfelle i denne saken. Og det vil være i kjøpers egen interesse at det er selger som belastes med kostnaden, og ikke sameiet. Om dette er en lovforståelse som er egnet til å «begrense antallet tvister» som Høyesterett ellers har vært opptatt av, skal være usagt.

Det er forøvrig en «forurensning» i saken at det muligens forelå ansvarsgrunnlag for selger overfor sameiet fordi det var endringer foretatt av selger som hadde medført skader/rotteplage. Den mulige betydningen av dette står imidlertid ukommentert i dommen.

I saker av denne type er det avgjørende å ha høy kompetanse både på kjøpsrett og på de rent tekniske spørsmål og overlegninger de faktiske forhold reiser. I Advokatfirmaet JUDICIUM finner du advokater med lang erfaring fra arbeid med slike saker.

Hva er en kontrakt?

  26. mai 2010   Eiendom, grenser og naboforhold, Forretningsjuss, Kjøps- og kontraktsrett   0

En kontrakt definerer skriftlig det rettslige forhold mellom partene og det rettslige og faktiske (fysiske) innhold i hva det er de har avtalt. Kontrakten er noe annet (og mindre) enn partenes avtaleforhold totalt sett. Den begrenser seg til å uttrykke skriftlig det konsentrat av partenes enighet og andre relevante forhold som er nødvendig for formålet – nemlig å dokumentere enigheten. Kontrakten vil derfor 1) identifisere partene; 2) definere det rettslige forhold mellom partene, som f. eks. kjøper/selger; og 3) definere en transaksjon, som f. eks. et kjøp, eller annet rettsforhold som f. eks. et samarbeidsprosjekt.

Kontrakten er et sett med instruksjoner, som partene vedtar som bindende for seg, og som setter «reglene» for hvordan det avtalte skal gjennomføres. På samme måte som byggetegning og beskrivelse viser byggmesteren hvordan et hus skal bygges, viser kontrakten partene hvordan kontraktsforholdet skal gjennomføres. Kontrakten vil også anvise hvordan gjennomføring skal foregå hvis problemer oppstår, derunder konsekvenser av å ikke oppfylle kontrakten.

Alle kontrakter bør ha et visst minimum av grunnleggende vilkår og bestemmelser.. Nøyaktig hva dette skal være vil naturlig nok variere fra rettsforhold til rettsforhold, og det vil avhenge av i hvilken grad det foreligger tvingende eller fravikelige lovregler som kommer til anvendelse eller kan utelukkes fra anvendelse. Her er en del viktige momenter som alltid bør hensyntas:

  • Fullmaktsforhold – hvilken person hos hver av partene har myndighet til å ta beslutninger i anledning kontraktsforholdet?
  • Ensidige rettigheter til endring (f. eks. av leveringstidspunkt) og varslingsregler for utsettelse
  • Prosedyrer og gyldighetsvilkår for endring av kontraktsvilkår og/eller for endringer i kontraktsgjenstand (spesifikasjoner)
  • Særlige reklamasjonsfrister og «cut-offs» som setter grenser for den tid som kan gå før det ikke lenger kan reises særskilte krav i kontraktsforholdet eller begrenser omfanget
  • Bestemmelser om når rådighet og eierskap går over fra den ene part til den andre
  • Forbud mot eller vilkår for salg/overdragelse av kontraktsrettigheter
  • Ansvarsbegrensninger, særlig for spesielle typer tap, derunder f. eks. følgeskader og indirekte tap
  • Minimumsnivå på ikke-oppfyllelse for at det skal anses som mislighold og kvalifisere til sanksjoner; terskel før mislighold blir hevningsberettigende
  • Definisjoner av eller begrensninger i sanksjoner ved ikke-oppfyllelse/mislighold, f. eks. standard-erstatning (dagbot) eller forbud mot hevning uten enighet mellom partene
  • Eventuelle unntak fra eller tillempninger til fravikelige lovregler
  • Partenes plikter til utenrettslig tvisteløsning, avtalevilkår om voldgift, og avtale om verneting – hvor/for hvilken domstol tvist i tilfelle skal reises

Det ligger i et kontraktsforholds natur at det er unikt – de samme parter foretar aldri den identisk samme transaksjon mer enn en gang (selv om de kan gjøre flere like handler). Derfor bør enhver kontrakt utover trivielle anskaffelser og leveranser spesifiseres i en egen kontrakt med vilkår tilpasset den aktuelle transaksjon (se eksempel her: Båtadvokatens bruktbåtkontrakt) . Selv hvor man som leverandør/bestiller benytter standard vilkår og spesifikasjoner, bør hvert kontraktsforhold vurderes nøye med henblikk på om det er behov for tilpassete vilkår. Tidene forandrer seg, og det gjør utviklingen i kontraktsforhold også. Det betaler seg alltid å få gjort en vurdering når man er i tvil.

Advokatene i Advokatfirmaet JUDICIUM har mange års erfaring med både utforming av kontrakter, oppfølgning og overvåkning av oppfyllelsen av kontrakter, og iretteføring av tvister om kontraktsforhold. Med en av våre advokater som din rådgiver kan du føle deg trygg på at de rettslige sider av dine kontraktsforhold er godt ivaretatt.

Handel med forviklinger – kjøp av Bjølseth 640GDL endte med rettssak

  8. mai 2010   Interessante dommer, Kjøps- og kontraktsrett, Nyheter, Om søksmål og rettssak   0

Dette er historien fra A til Å om et kjøp av en Bjølseth campingvogn som endte med rettssak og dom på grunn av mangler ved vognen. Historien fortelles av parten selv – kjøper – i hans egne ord. For alle som arbeider med prosedyre og ikke minst for alle som kommer opp i en slik sak som part, er dette interessant lesning for det fortelles fra partens eget synssted. Historien er lang men kan ikke gjøres kortere og den er absolutt verd å lese helt ut. (Historien er tidligere publisert som innlegg på campingforumet.no som nå dessverre er nedlagt).

Dette er historien:

Vi ønsket oss «ny» vogn til ferien 2008. Vi ønsket vi oss en kvalitetsvogn som var velholdt. Alle vi snakket med mente at en velholdt 15 år gammel vogn kunne klare minst 10-15 år til på veien, forutsatt at den var tørr og tett. Bjølseth ble av mange nevnt som et sikkert kort, og vi så at Bjølseth 640GDL var en modell innenfor vår vektklasse med tanke på trekkbil, og innenfor øknomisk rekkevidde. Disse vognene lå prismessig rundt 70-110 000 kroner.

Vi var klar over at det meste kan utbedres på en vogn, unntatt fukt. Dekk, lamper, telt osv osv kan man gjøre noe med, mens en vogn som er fuktig, ikke lar seg reparere for en selv. Jeg spurte derfor en rekke potensielle selgere og nær sagt felles for veldig mange, var at de ikke hadde testet sine vogner.

Selgeren av vogna vi til slutt endte med, påpekte også at vogna var tett og fin, men at den ikke var testet. Jeg svarte at jeg ikke mistrodde selger, men at en godkjent test fra et verksted var et absolutt minimum for handel. Hva selger baserte sine påstander om tett vogn på, er ukjent den dag i dag.

Selger fikk vogna testet, de meddelte at vogna var tett og fin, og vi overtok vognen på Dombås i juli 2008. Før det hadde vi aldri snakket med selger, alle kommunikasjon gikk på e-post.

Selger var enig med meg om å bruke Norsk Caravan Clubs kjøpekontrakt. For meg var det et poeng at denne kontrakten ikke består av en masse uvesentlig tekst, og at det er klare, enkle spørsmål som selger må bekrefte vedr. vognas tilstand.

Jeg gikk raskt over vogna på Dombås. Den var på ingen måte så strøken som selger hadde gitt inntrykk av, litt småbulker her og der, et amatørmessig montert sykkelstativ bak og på toppen av det hele viste deg seg at vogna var benyttet som «vinter-/pendlerbolig/overnattingsmulighet». Noe som ikke harmonerte direkte med at det var annnonsert at den var vinterlagret i en låve. Selger la fram fukttesten som viste «ingen verdier over 15%». Det var kort tid igjen til ferien, jeg hadde betalt 5.000 kroner i håndpenger, og jeg kunne ikke se noen direkte mangler. Så vi fylte ut kjøpekontrakten og gjorde opp. Total kjøpesum var da 77.500 kroner.

Vi ferierte med vogna i juli og august 2008, og hadde ingen driftsmessige problemer. Valdresflya, Strynefjell, Geiranger, Molde, Atlanterhavsveien, Kristiansund, Ålesund, Åndalsnes, Trollveggen, Trollstigen og Hunderfossen var blant reisemålene våre. Vogna var stor og tung, men fungerte fint (med unntak av når vi skulle betale fergebilletter og bensin). Under en helgetur i september var jeg imidlertid uoppmerksom et øyeblikk ved innkjøring til en bensinstasjon. Bakenden på vogna tok borti et reklamestativ og aluminiumslista i bakkant av vogna ble dratt løs. I tillegg knuste vi markeringslykta.

Jeg stusset over at platene bak aluminiumen så svarte ut. Etter hjemkomst tok jeg kontakt med Jømna Caravan, som regnes som de beste når det gjelder reparasjoner av Bjølseth-vogner. Jeg fikk time for utbedring av skaden, og forsikringer om at dette nok ble langt mindre kostbart enn antatt. Kanskje så lite som 3-5.000 kroner. Sjokket var påtagelig da servicesjefen ringte og fortalte at jo da, nå var vogna utbedret, men noen garanti kunne jeg ikke få, siden vogna var omfattende fuktskadet!

Nummen av sjokk la jeg på røret. Dette var mitt verste mareritt. Jeg skrur omtrent på alt som rører seg, og biler, båter og maskiner kan selvsagt utbedres på løpende bånd. Men en caravan, der spesiell aluminiumshud er hel-limt på spesielle finerplater på en kjerne av isopor, i hele vognas lengde, er ingenting for en amatør.

Da forslag på reparasjon kom visste jeg ikke om jeg skulle le eller gråte. Vogna som jeg hadde betalt 77.000 kroner for bare to måneder tidligere, hadde fått estimert en utbedringskostnad på anslagsvis 45.000 kroner. Det var i tillegg reist tvil om tilstanden i framkant av vogna, noe som ville medføre ytterligere kostnader. Her anbefalte Jømna imidlertid å avvente.

Gode råd var nå dyre. Jeg forsto at jeg trengte profesjonell hjelp, og henvendte meg til Advokat Nils E. Tangedal, hos Advokatfirmaet JUDICIUM i Bergen. Jeg la fram det jeg hadde av dokumentasjon vedr. saken. Det besto i hovedsak av e-poster forut for kjøpet, samt kjøpekontrakt undertegnet av begge parter. Det framgikk der (etter min mening) helt klart at vogna skulle være fuktfri og tett.

Advokaten var enig i at det var en mangel ved varen jeg hadde kjøpt. At mangelen var alvorlig nok til å betinge heving, virket også rimelig klart. Estimatet på utbedring var på nesten 60% av kjøpesum, og da var ikke arbeidet engang påbegynt.

Det ble derfor utformet et hevingsbrev til selger, der jeg tilbød meg å betale store deler av tilbakeleveringen, ved å komme til Dombås for å levere tilbake vogna, mot at jeg fikk tilbake kjøpesummen. Kjøper stilte seg uforstående til mitt krav. De mente vogna var i bra stand, og nektet ta den tilbake. Det ble så sendt et brev fra advokaten. Her ble det gjort klart at saken kom til å bli tatt inn for rettsapparatet (forliksrådet) om vi ikke kom til en enighet.

Jeg hadde latt meg informere om at saken ville bli behandlet etter den såkalte småkravsprosessen, som gir en god del føringer for hvordan saker som er av lavere økonomisk betydning skal føres. Blant annet skal partenes advokater søke å holde kostnadene så lave som mulig, det er tillatt med telefonvitner i en evt. rettssak osv. I tillegg er det ganske strenge regler for idømmelse av saksomkostninger. I utgangspunktet er dette satt til maks 20% av omtvistet beløp i advokathonorarer. Kjekt – siden en full rettsrunde raskt kommer opp i mange titusener i påløpte kostnader for hver av partene.

I tillegg hadde jeg fått bekreftet at jeg hadde rettshjelpdekning på min boligforsikring, som betyr at det meste av utgiftene dekkes der. Man må selv betale egenandel samt 20% av det overskytende. Såvidt jeg forstår, dekkes idømte saksomkostninger ikke.

Dette var veldig viktige avklaringer, side det neppe kunne kalles hensiktsmessig å sitte igjen med omkostninger på 50.000 kroner relatert mot et estimert reparasjonskrav på 45.000 kroner.

Etter diskusjoner på kammerset hjemme, bestemte vi oss for å stå distansen ut.

Det var vel på dette stadiet at motparten også hadde fått seg advokat. En nyklekket advokatfullmektig, som gjorde det han kunne gjennom hele prosessen for å vri og vrenge på fakta, slik at disse ikke lengre hang sammen med sannheten. Det ble skrevet brev (i advokat-land heter dette prosesskrifter) og når jeg mottok kopier av disse, varierte reaksjonene fra «jøss – går det an å si noe sånt?» til humrende latter. Min advokats korte kommentarer som fulgte disse prosess skriftene gikk stort sett i gata «dette angår ikke saken, intet å frykte». Jeg hadde hjertet i halsen mer enn en gang, men advokat Tangedals rolige ord, bidro til bestemmelsen om å fortsette prosessen.

I februar 2009 skulle saken inn for forliksrådet. Jeg var fast bestemt på å dra selv, siden jeg jo kjente saken fra alle sider, og var villig til å «gi litt ved dørene». Noen dager før saken skulle opp, trakk vi tilbake vårt ønske om at saken skulle pådømmes, og anmodet om at den ble sendt videre rett til tingretten, siden det overhodet ikke var vilje hos motparten for å komme på glid. Det ligger i sakens natur, at forliksrådet har som oppgave å framforhandle et forlik. Det forutsetter imidlertid at partene har ønske og vilje om å få til et forlik, noe det syntes mer og mer fjernt at vi skulle få til.

Det ble derfor bestemt at vi skulle stille med «møtefullmektig» i forliksrådet, dette er i praksis en mann eller dame som er ansatt i kommunen, som har et gitt mandat til å forhandle, og som ved evt. tvil utover dette kan henvede seg til «klienten» på telefon.

Saken gikk sin gang i forliksrådet, vi la igjen fram vår påstand om å tilbakelevere vogna mot utbetaling av kjøpesum, og selger kom med påstander om at det skulle beregnes ca halve kjøpesummen i bruksfradrag, ikke minst fordi vogna nå var fuktskadet (!!) , og at den var blitt ett år eldre siden jeg kjøpte den. (!!!)

Det ble altså ikke noe forlik, og det var bare å vente på «dommen» i forliksrådet.

Da dommen kom, kunne jeg til min forskrekkelse se at motparten ble frifunnet. Og jeg var dømt til å betale motpartens saksomkostninger. Men – det som var fantastisk, var et forliksrådet ikke på noe punkt hadde kommentert hverken kjøpekontrakt som var framlagt, eller det underlag vi hadde presentert forut for handelen. Avgjørelsen var altså fattet på grunnlag av at selger sa vogna var solgt «som den er», og ikke med bakgrunn i at det var avkrysset i kjøpekontrakten at den ikke hadde problemer med fukt eller råte.

Jeg følte meg rimelig snytt, hele denne lange og tunge prosessen, og så hadde de ikke engang gått inn på sakens fakta. Jeg følte meg hjelpeløs. Jeg var nå ganske lei hele saken, og bokstavelig talt på veg ned i kjelleren psykisk. Ikke nok med at jeg hadde betalt over 80.000kr (vognpris + omregistreringsavgift + småpåkostninger) for en ubrukelig vogn. Jeg hadde også pådratt meg ytterligere kostnader i mange tusen kroners klassen.

Men – etter oppmuntrende ord fra en god venn, og beroligende ord fra min advokat, ble det klart at vi bare måtte ta saken videre til tingretten. Hele poenget var jo å få belyst sakens rettslige momenter, ikke å finne ut hvem det var mest synd på (som føltes som det argumentet forliksrådet hadde brukt i sin avgjørelse)

Jeg bestemte meg for at jeg absolutt ikke kunne godta en regning som nå var kommet opp i ca 8-10.000 kroner utover skaden på vogna, sånn helt uten videre. Skuffende nok for meg, hadde ikke forliksrådet sett på de juridiske momentene i saken, og ikke tillagt kontrakten vår den ringeste betydning. Ja faktisk var den ikke kommentert med et eneste ord fra den kanten. Vi diskuterte lenge og vel i heimen før vi bestemte oss for at jo da, vi forsøker en runde til. Vår advokat var helt klinkende klar på at de juridiske momentene i saken var greie, men at utfall aldri kunne garanteres.

Saken gikk i Søre Sunnmøre Tingrett i Volda. Endelig ble det muligheter for å legge saken fram for en nøytral person, som skulle vurdere de juridiske momentene. Motparten la forut for saken opp til en ordkrig av dimensjoner. Stort sett alt som kunne klages på, ble klaget på. Min advokat imøtekom de fleste av påstandene på en ganske elegant måte, mens nervøsiteten steg hos undertegnede. Hva hadde vi begitt oss inn på? Hadde motparten noe å fare med? Kunne han forvirre dommeren? Hadde jeg så sterk sak som jeg trodde? Jeg må si at jeg ikke følte meg spesielt høy i hatten da satte meg på flyet, for å ta en svipp over fjellet til «løvens hule». Vel framme på hotellet var advokaten ankommet, og vi tok en liten strategifinpussing før den store dagen. Dvs. strategi var det lite behov for, jeg hadde ikke annet å by på enn sannheten.

Vi hadde også innkalt ekspertvitne fra Jømna Caravan. Vårt ekspertvitne var Servicesjef der, og var den personen jeg hele tiden hadde hatt kontakt med. Vi hadde insistert på at han skulle møte personlig, siden han var en dreven fagmann med grundig kunnskap til campingvogner generelt, og Bjølseth spesielt.

Den store dagen opprant, og selv om jeg hadde både sovet godt, og spist en god frokost, var det ikke til å legge skjul på at nervene var til å ta å føle på. Jeg føler meg bedre hjemme i garasjen, enn i en rettssal for å si det slik. Men – hele tiden var jeg fokusert på at jeg kun skal fortelle det som er sant, ingenting annet. Jeg hadde blitt lurt opp i stry, og det var ikke min feil. I tillegg må jeg nok nevne at min advokats stoiske ro, var ganske smittsom. Når jeg i tillegg klarte ta motparten i hånda, bukke pent og si «hyggelig å møte deg igjen», ja da følte jeg nok at jeg hadde et ørlite psykisk forsprang. Motparten virket innbitt, nærmest litt sinna. Bra for meg, for sinna folk gjør lett feilgrep.

Vi ble kalt inn i rettssalen, og fikk pent lov å sette oss av dommeren, som var Sorenskriver. Han virket på alle måter som en jovial og hyggelig fyr, men alvoret i situasjonen var i alle fall for meg påtrengende. Man tuller ikke på et sånt sted, og i en sånn situasjon.

Etter en lengre innledning av først min advokat, deretter advokatfullmektigen til motparten, var det klart for forklaring fra partene, altså vi som hadde handlet. Jeg kunne ikke annet enn å vise til min kontrakt, forklare at jeg forut for kjøpet var ekstremt opptatt av å ikke ende med en fuktig vogn, og påpeke at jeg hadde krevd at vogna var tørr, ikke bare at det fulgte med et papir som sa at den var tørr. Jeg sa også rett ut at jeg aldri i verden hadde kjøpt vogna om jeg visste den var våt i alle hjørnene, ja, jeg rett og slett redegjorde for det synet jeg hadde på hele situasjonen. Advokaten min spurte meg selvsagt om de poengene det var naturlig at vi fikk fram, dommeren spurte meg om noen utfyllende spørsmål, før motpartens advokatfullmektig fikk anledning til å spørre meg om det han måtte lure på.

I ettertid har jeg flere ganger spurt meg hva som gikk av vedkommende. Enten hadde han sett alt for mange amerikanske lov-og-rett serier, ellers så var mitt gangsyn så til de grader påvirket av min advokats profesjonelle opptreden at jeg aldri helt forsto at advokatfullmektigen forsøkte å spille en rolle. Det hele ble i alle fall veldig komisk, der han tilbakelent på stolen sin stilte det ene «revolverspørsmålet» etter det andre. Som jeg gang på gang, rolig og behersket kunne avvise, eller tilbakevise. Ved et par anledninger så jeg antydninger til et bittelite smil i ansiktet på dommeren, det var tydeligvis ikke bare jeg som fant seansen litt fornøyelig. Jeg fikk spørsmål rundt skaden av vogna, som var foranledningen for at jeg oppdaget hele skaden, motparten omtalte denne saken konsekvent som da jeg crashet vogna, noe jeg altså ikke hadde gjort. Han forlangte å få vite taksten fra når jeg crashet vogna, hvorpå jeg svarte at «skadens pris var jo under egenandelen på forsikringen». Det var veldig viktig for motpartens advokatfullmektig å snakke om «hvor mange caravaner har du hatt før», og andre ting som jeg aldri forsto hva relevans hadde til saken i det hele tatt.

Så var det motpartens tur. De poengterte at jeg hadde vært en hyggelig gutt, fram til jeg ble krakilsk da vogna viste seg å være våt som en vaskefille. At det var gjort et poeng fra vår side av at vogna var betegnet som «innendørs lagret» i annonsen, synes de var rart, selv om den hadde blitt brukt som vinterbolig, og kun var vinterlagret siste vinter før salg. De hadde heller aldri fått fukttestet vogna, før den ble testet før salget til meg. Ikke hadde de hatt noen service eller vedlikehold av vogna heller, selv om de ga klart inntrykk av dette i annonsen. De mente ikke de hadde gjort noe galt, og det var egentlig den forklaringen de hadde.

Vårt ekspertvitne redegjorde veldig detaljert for vognas konstruksjon, og nødvendigheten av å gjøre fukttest på en bestemt måte. Dette har med Bjølseth`s spesielle måte å bygge vogner på, med to lag finer, som de var alene om på markedet. Han var også 100% klar på at dette var en skade som gikk mye lengre tilbake i tid enn mitt kjøp av vogna, hvor lenge var han mer usikker på, men kunne antyde kanskje 2-3 år.

Motparten hadde bestemt seg for å føre som telefonvitne også han som utførte fukttesten av vogna forut for mitt kjøp. Han bekreftet at han hadde utført fukttesten på helt vanlig vis, ikke på «Bjølseth-vis». Han bekreftet også at han ikke hadde noen spesiell kompetanse på Bjølseth vogner, utover å ha solgt noen.

Motpartens siste «ekspertvitne», var en lokallagsleder av en Campingklubb på Vestlandet et sted. Han var fast bestemt på at campingvogner nok normalt ble solgt «som de er» og at man neppe burde gjøre noe annet. Etter mitt syn var vedkommende 100 % uinteressant i sakens anledning.

Til slutt var det advokaten og advokatfullmektigens tur til å bedrive litt ordkløveri. Jeg var sliten, og fikk ikke med meg alt som ble sagt, utover at min advokat påpekte nok en gang, det interessante her er hva for egenskap varen (campingvogna) skal ha, og om den har en mangel (er våt). Alt annet er uinteressant.

Systemet rundt rettslig behandling av f. eks tvistemål om kjøp, kan virke litt urettferdig for mange. Selv om man har rett, betyr det ikke nødvendigvis at man får rett. I tillegg kan rettssak medføre ganske voldsomme kostnader, man skal ikke gjøre rare sprellene før det utgjør kr 50.000 i kostnader pr side, og dette betyr at det kan bli dyrt å få prøv sin sak for retten. Særlig hvis du må erstatte motpartens sakskostnader.

Den såkalte småkravsprosessen skal derimot sikre at saker av «mindre økonomisk betydning» behandles på en mest mulig kostnadseffektiv måte. Det er gitt mulighet for video/telefonisk avhør av vitner, og det er strenge krav til at advokatene må jobbe mest mulig «effektivt» for å redusere kostnadene for partene. Det er imidlertid krav om at saken må behandles i forliksrådet, og det er jeg ganske kritisk til. Er min behandling i forliksrådet representativ for ordningen, bør den legges ned snøggast råd. Maken til «synseorgan» i offisiell regi, har jeg sjelden sett.

Uansett – det ble en dyr sak. Jeg betalte 77.500 for vogna nær et år tidligere. Når oppgjørets time var på plass, ble jeg tilkjent av retten å få tilbake kr 75.000 for vogna, etter et fradrag for de fire ferieuker vi hadde tilbrakt i vogna med kr 2.500. I tillegg ble jeg tilkjent morarenter fra kjøpet fant sted og frem til tilbakelevering kunne finne sted, i praksis ca 10% rente i ett år.

I tillegg måtte motparten betale meg kr 5.309,- for behandlingen i forliksrådet. Til slutt ble jeg tilkjent kr 47.244 i saksomkostninger. Dette skulle dekke mine advokatregninger, mitt ekspertvitnes reiseomkostninger samt andre kostnader knyttet til saken.

Altså ble motparten dømt til å betale meg om lag kr 137.500 (inklusive rentene) for en vogn jeg i utgangspunktet hadde betalt 77.500 kroner for ett år tidligere.

Det var en god dag! I tillegg til det rent økonomiske, var det veldig godt å få stadfestet at mitt syn på rett og galt, ikke avvek så voldsomt fra det loven definerte.

Jeg tok meg et par øyeblikk i å synes synd på motparten, men samtidig var jeg helt klar på at om motparten hadde vist vilje til å komme meg i møte, f. eks ved å tilby å betale deler av omkostningene for reparasjon, hadde det neppe blitt noen rettssak. Jeg førte meg regelrett lurt, og motparten ble gitt alle muligheter for å komme oss i møte. Saken pågikk i nærmere 7-8 måneder uten at det på noe tidspunkt ble foreslått en «minnelig ordning» fra motparten.

Det hører med til historien at den tapende parten måtte hente vogna i Ringsaker og kjøre denne hjem til Vestlandet. Jeg slapp heldigvis å møte dem personlig, da min far påtok seg det ærefulle oppdrag å utlevere vogna.

Det hører også med til historien om at vogna umiddelbart deretter ble satt for salg hos forhandleren i Ålesund som foretok den famøse fuktmålingen. Og det uten at det ble gitt opplysninger i annonsetekst eller på annen måte informert om tingenes tilstand. Prisen var også satt til den samme som jeg i sin tid betalte for vogna. Der forsvant i alle fall min siste sympati for selger.

Jeg har tre personer jeg må si støttet og hjalp meg gjennom en ganske tøff periode. Selv om mange kan si at «det var da bare en campingvogn», så var det for meg en ganske tøff belastning å gå gjennom, med tanke på alle brev, mailer, påstander og ikke minst til dels løgner som ble framsatt underveis. Uten min ganske sindige kone, moralsk støtte fra min gode venn Ingar, og ikke minst advokaten min, så er jeg usikker på om jeg hadde klart å kjempe helt til døra. Det gjorde jeg imidlertid, og fikk en ganske god erfaring med på lasset. Dyrekjøpt – ja vel; men heldigvis mest for motparten.

Tre dager etter at dommen var falt, kjøpte vi oss ny vogn – hos en forhandler denne gangen. Det er en annen og heldigvis lykkelig historie.

Dommen i saken kan leses her (pdf, nytt vindu)

Dom om "standardhevning"

  20. mars 2010   Eiendom, grenser og naboforhold, Interessante dommer, Kjøps- og kontraktsrett, Nyheter   0

I saker om mangler ved fast eiendom er det en fast taktikk fra eierskifteforsikringsselskapene å kreve at tilkjent beløp (prisavslag eller erstatning) skal reduseres fordi reparasjonen medfører en standardhevning. Det er imidlertid langt fra alltid at denne synsmåten er relevant, og som regel reises slike krav uten grunnlag.

I en fersk dom fra Borgarting Lagmannsrett var spørsmålet om fradrag for standardhevning oppe (LB-2009-127970). Saken gjaldt råteskader og baderom og det ble hevdet at den reparasjonskostnad som dannet utgangspunkt for kjøpers krav, ville medføre en standardhevning som etter forsikringsselskapets oppfatning måtte komme til fradrag. Slikt fradrag for standardheving ble imidlertid ikke tilkjent.

Begrepet «fradrag for standardheving» er ikke entydig og det er ikke innlysende hva som menes. Før eierskifteforsikringsselskapene begynte å dominere på saksfeltet,var gjeldende rett at det skulle gjøres fradrag for berikelse (berikelsesgrunnsetningen). Det lå i dette den ganske selvsagte tanke at om du ved erstatning eller prisavslag fikk dekket eller mottok eller endte opp med noe som var bedre enn hva du hadde, så heftet ikke den ansvarlige part for denne del av hva som ble tilkjent. Det var for kjøperen en form for «uberettiget» fordel.

Etter hvert som eierskifteforsikringsselskapene tok til å dominere rettsdannelsen, ble dette vinklet under det nydannete begrepet «standardhevning". En helt vanlig anførsel under dette, er at hvis en mangel fører til utskiftning av fliser på badet på grunn av f eks manglende membran, så skal kjøper selv dekke en prosentandel av kostnaden fordi han «får et bedre bad enn han hadde". Det er sjelden at det er populært å vise til at fliser ikke kan gjenbrukes og at det ikke er egenandel på mangler.

Dessverre har domstolene «falt for» eierskifteforsikringsselskapenes snedige retorikk i alt for mange tilfeller. Vi har sett eksempler på at det kreves fradrag for standardheving som et rent «en bloc» prosentberegnet beløp ut fra hele reparajonskostnaden, noe som klart ikke kan være riktig.

I Borgarting Lagmannsretts dom som nevnt ble det imidlertid ikke tilkjent noe fradrag for standardhevning og rettens begrunnelse er så vidt klar at vi kan håpe at den signaliserer et paradigmeskifte. Lagmannsretten sier at

Når råte i bygningens bærende konstruksjoner utbedres, vil huset etter lagmannsrettens syn ikke få et bedre standardnivå enn det [kjøper] hadde grunn til å regne med ved kontraktsinngåelsen. Bærende konstruksjoner i et hus må antas å skulle holde gjennom bygningens levetid. Den konkrete utbedringen av råteskadene, herunder utskifting av både nytt og gammelt panel på enkelte av husets yttervegger, kan etter lagmannsrettens mening uansett ikke ha ført til en verdiøkning av boligen. Utbedringen av råteskadene kan etter dette ikke sies å innebære en slik standardhevning som det kan kreves fradrag for.

To ting er sentrale her:

(1) Levetidsbetraktningen – her sier retten at reparasjonen ikke ga noen bedre levetidsforventning enn det som fulgte av avtalen. Det er alltid avtalen som er i fokus – tekniske levetidsberegninger er alltid sekundære og partenes forutsetninger vil alltid overstyre slike underordnete momenter.

(2) Verdiøkning – retten legger til grunn at et fradrag for den såkalte «standardhevning» forutsetter at eiendommen etter reparasjonen er mer verd enn den var (skulle være) før. Altså ikke bare en tilfeldig, endog kanskje bare ikke-økonomisk fordel.

Videre sier lagmannsretten:
For å få rettet de aktuelle mangler ved badet, finner lagmannsretten etter dette at det var nødvendig med full utbedring av badegulvet og det underliggende bjelkelag, og [Kjøper] har derfor krav på å få dekket de faktiske utgifter for utførelsen av dette arbeidet.

Begrepet nødvendig er nøkkelordet her og betydningen er at så langt som en bestemt utbedringsmetode er nødvendig, kan det ikke gjøres fradrag.

Realiteten i dette er en pendelsving tilbake til mer fornuftsbaserte vurderingsnormer. Dommen signaliserer etter vår mening en dreining i riktig retning og tilbake mot den tradisjonelle læren der et fradrag kan gjøres på den forutsetning at utført reparasjon medfører en konstaterbar og etterprøvbar berikelse. Etter vår lesning av denne dommen, er skjønnsrommet og muligheten for helt «uspesifiserte» fradrag for standardhevning klart redusert og satt grenser for. Og det er presisert at hva som er nødvendig for reparasjon av mangelen, bestemmer hva det kan kreves erstatning for. (En noe selvsagt innfallsvinkel men stygt utvannet).

Vi og andre advokatfirmaer som oftest representerer kjøpersiden i saker som denne, overfor eierskifteforsikringsselskapene, vil bruke bl. a. denne dommen som grunnlag for å rette opp den skjeve rettsutviklingen vi har sett de siste 5-7 årene. Ambisjonen vil være å få domstolene til å trekke fra for standardhevning kun i de tilfeller der en reparasjon gir kjøperen en reell uberettiget økonomisk vinning som følge av erstatningen/prisavslaget.

Det må med alle midler kjempes mot retoriske kvasi-regler skapt av ubetenksomme domstoler, som i realiteten innfører egenandel på oppretting av mangler.

Rettshjelpforsikring – en ukjent ordning?

  3. februar 2010   Bakgrunn, Erstatning og forsikring, Kjøps- og kontraktsrett, Om søksmål og rettssak   0

Rettshjelpforsikringen er en svært god ordning for forsikringskunder, men vi opplever at den er ganske ukjent for mange. Rettshjelpdekningen på forsikringen kommer til anvendelse når det foreligger en tvist. Forsikringsselskapet vil da dekke egne utgifter til advokat, rettsgebyr, sakkyndige m.m. opp til et nærmere angitt beløp (vanligvis 80-100.000 kroner). Kunden betaler kun en egenandel (som regel 4.000 kroner + 20 % av resten).

For at det skal foreligge tvist, må man ha krevet noe av sin motpart og blitt nektet det (eller man må være den som nekter). Før saken er kommet til dette stadiet, er den ikke dekningsberettiget. Tvisten – derunder de omstendigheter som leder til den – må også ha oppstått (eller blitt kjent) mens forsikringen var i kraft. Tvisten må meldes inn til selskapet innen ett år etter at advokat ble kontaktet.

Det er enkelte unntak fra ordningen. Bl. a. vil tvister som gjelder arbeid/yrke, familie/arv og offentlig saksbehandling som regel være unntatt. Det samme gjelder inkasso- og straffesaker og en del annet. Rettshjelpforsikringen dekker heller ikke idømt ansvar for motpartens sakskostnader.

Rettshjelpforsikringen er ikke en «generell» forsikring man kan kjøpe «separat». Den er alltid knyttet til en bestemt forsikringsavtale som en del av denne, f. eks. villapolise eller båtforsikring. Den enkelte rettshjelpdekning gjelder da for de spesifikke interesser som hovedforsikringen/avtalen dekker. Under villaforsikringen får du dekket de tvister du havner i som eier av eiendommen; på bilforsikringen er du dekket i tvister du havner i som eier og bruker av bilen, osv. Innboforsikringen har en mer generell dekning for tvister som ikke er dekket på annen forsikringsavtale.

Det er vanligvis advokaten som ordner med å etablere dekningen og som tar seg av all dialog med forsikringsselskapet. Alt du selv behøver å gjøre, er å gi beskjed om hvilket selskap du har forsikringen i og opplyse nummeret på forsikringsavtalen. De fleste selskaper er samarbeidsvillige når det gjelder oppgjør underveis, slik at du slipper å betale hele saken underveis for deretter å få oppgjør fra forsikringsselskapet helt til slutt.

Det er de norske forsikringsselskapene som tilbyr rettshjelpdekning. Slik dekning er en sjeldenhet når forsikringsselskapet er hjemmehørende i utlandet. Dette er verd å tenke på når du kjøper f. eks. en dyr bruktbåt. Besparelsen i forsikringspremie ved å velge utenlandsk forsikringsselskap, kan fort blekne mot hva en tvist kan koste deg når du ikke har rettshjelpforsikring.

Det kan være lurt å sikre seg at man har rettshjelpdekning på sine enkelte forsikringer. Det blir stadig mer tvister mellom privatpersoner og kostnadene ved tvister og rettssaker ser ikke ut til å gå nedover. Rettshjelpdekningen gir deg muligheten til å ivareta dine interesser uten å pådra uforholdsmessig byrde eller risiko når det gjelder utgifter til egen advokat.

Ny-revidert kjøpekontrakt for fritidsbåt

  31. januar 2010   Kjøps- og kontraktsrett, Nyheter   0

Båtadvokatens nyreviderte kjøpekontrakt for fritidsbåt er nå tilgjengelig på Båtjuss og båtliv.

Kontrakten er resultatet av mange års erfaring med håndtering og løsning av tvister som oppstår ved salg av fritidsbåt. Kontrakten tar opp i seg de forbehold, formuleringer og reguleringer som er nødvendige og ønskelige for å få en forstandig og balansert avtale mellom kjøper og selger.

I motsetning til det som tilbys fra Forbrukerrådet og andre, er det i denne kontrakten klare vilkår om mangelsbedømmelsen (bl. a. valg mht. om man selger «som den er» eller ikke) og dessuten konkrete og spesifiserte løsninger på spørsmål som ofte leder til dyre tvister.

Kontrakten er til fri bruk for private.

Lang reklamasjonsfrist ved eiendomskjøp

  27. januar 2010   Eiendom, grenser og naboforhold, Interessante dommer, Kjøps- og kontraktsrett, Nyheter   0

Agder Lagmannsrett utvider reklamasjonsfristen – «innen rimelig tid» kan være lenge hvis selgeren kan bebreides:

Det er et hevdvunnet prinsipp at når man har noe å klage på etter et kjøp, må man inngi reklamasjon før det har gått for lang tid. De forskjellige kjøpslovenes krav er at reklamasjon må fremsettes «innen rimelig tid» etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget det forhold han klager på. Ellers taper man rett og slett sin rett til å gjøre gjeldende noe krav på grunn av den mangel det gjelder.

Men hvis man finner noe å bebreide selgeren for, er det mulig å få en behagelig lang reklamasjonsfrist. Agder Lagmannsrett avsa i desember en dom som gjaldt parkeringsareal, der opplysningene i salgsoppgaven om antall parkeringsplasser ikke stemte. Retten strakk seg i dette tilfellet langt for å hjelpe kjøperne ut av «sen reklamasjon"-fellen.

Normalt vil man sjelden – selv overfor den mest forsvarsløse og innsiktsløse forbruker – tillate at det går noe særlig lenger enn to måneder med å reklamere (etter oppdagelsen av forholdet). To måneder er minstefrist etter Forbrukerkjøpsloven men i næringskjøp er fristene betraktelig trangere. Vanlige private løsørekjøp havner vanligvis «midt mellom".

I den aktuelle saken ble forholdet oppdaget umiddelbart ved overtakelsen. Imidlertid gikk det tre og en halv måned fra oppdagelsen inntil skriftlig reklamasjon fremkom fra kjøperne. Normalt skal dette være en svak sak før kjøperen. Det eneste unntaket er hvis selgeren «har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru». Dette er sterke karakteristikker, som domstolene vanligvis er varsomme med å dele ut. Men i denne saken fant lagmannsrettens flertall en mellomløsning, en slags light-versjon av «strid med god tru", for å redde kjøperne ut av fellen de hadde gått i:

Det følger av underettspraksis at en reklamasjon i forbrukerforhold på 3 til 4 mnd etter at mangelen ble oppdaget er i en kritisk fase i forhold til lovens krav. Det må imidlertid vurderes konkret i det enkelte tilfelle jf. Harald Benestad Andersen avhendingsloven med kommentarer side 339 flg. Som tingretten legger lagmannsretten her vekt på selgers subjektive forhold. Er det noe å klandre selger kan det føre til at en innrømmer en lengre reklamasjonsfrist, selv om en ikke kommer over grensen for grov uaktsomhet og det således ikke løper noen reklamasjonsfrist overhodet, jf. avhendingsloven § 4-19, tredje ledd.

Opplysningene i salgsprospektet om 4 til 5 parkeringsplasser på eiendommen var åpenbart uriktige, og burde vært oppdaget av selger før salget. Det er ikke nødvendig å ta stilling til hvorvidt det foreligger grov uaktsomhet på selgersiden, da det i vurderingen av hva som er rimelig tid etter § 4-19 (1) også kan legges vekt på de mildere skyldgrader, jf. Benestad Andersen side 340.

Lagmannsrettens mindretall kom til at en muntlig henvendelse kjøperne gjorde til megleren ved overtakelsen, var god nok til å anses som reklamasjon. Det ble begrunnet med at megleren da fortsatt hadde oppgaver for selgeren i anledning oppgjøret, og derfor hadde en form for fullmakt til å motta henvendelser på selgers vegne. Den har vi vanskelig for å svelge. Det kan vanskelig ligge i meglerens funksjoner å ha «fullmakt» til å motta reklamasjoner, for det er ikke en ordinær del av megleroppdraget. At megleren heller ikke foretok seg noe med henvendelsen – han videreformidlet den ikke engang muntlig til selger – understreker etter vår oppfatning at megleren selv heller ikke anså seg for å ha noen slik fullmakt.

Dommen gir etter vårt syn et alibi for og en oppfordring til å reise (unødvendige?) bebreidelser mot selgersiden, i tilfeller hvor reklamasjon har funnet sted sent. Det er en lite ønskelig utvikling, for tvister om eiendomskjøp blir vanligvis intense nok også uten denne typen beskyldninger.