
På mange rettsområde har vi reglar som vernar den antatt svake part mot følgene av avtalar han har inngått. Døme på dette er husleigelova og arbeidsmiljølova som gir leigetakar og arbeidstakar visse rettar – på bekostning av huseigar og arbeidsgjevar – på tvers av det partane har avtala seg imellom.
Slik er det også med tomtefestelova, der tomtefestaren er gitt vern mot innhaldet i festeavtalen som han (eller rettsforgjengaren hans) har inngått med bortfestar (grunneigar).
Eit døme på dette er at når ein tidsavgrensa festeavtale for bustad- eller fritidshus er utløpt, kan festaren etter tomtefestelova § 33 krevje innløysing av tomta utan at innløysingsrett er avtalt. Lova inneheld reglar om korleis løysingssummen då skal fastsetjast, og grovt sett kan ein seie at tomtefestaren skal betale 40% av marknadsverdien. 40%-regelen er antatt å gi partane ei rettferdig fordeling av verdistiginga på tomta i festetida.
Men i staden for å innløyse tomta, kan festaren krevje at festeforholdet skal halde fram i evig tid. Også dette er oppfatta som ei rimeleg løysing, men spørsmålet er kva festeavgift som i så fall skal betalast. Det som ofte er situasjonen, særleg i eldre festeforhold, er at festeavgifta på ingen måte reflekterer dagens markedsverdi. Festaren kan i mange ti-år har nydt godt av sin gamle avtale med ei ”antikvarisk” festeavgift. Og når lova no tildeler rett til evig forlenging av festeforholdet så var det vel å forvente at framtidig festeavgift vart tilpassa dagens tomteverdiar. Ikkje slik at ein festeavgifta skal setjast lik marknadsverdi, men på eit nivå som kunne gi i ei rimeleg fordeling mellom partane, slik som ved innløysing.
Men her var det at Stortinget ”fleska til” og fastsette at festaren kan krevje rett til forlenging i evig tid på same vilkår som før.
Heldigvis var det nokre grunneigarar som ikkje fann seg i dette, og som reiste sak for å få kjent lovendringa ugyldig. Dei fekk ikkje medhald i norske domstolar, som fann at regelen verken var i strid med Grunnlova § 97 (tilbakeverknad), § 105 (kravet om full erstatning) eller EMK første protokoll, artikkel 1 framfor nasjonal lovgjeving.
I Den Europeiske Menneskerettsdomstolen fekk dei derimot medhald. Dommen vart avsagt den 12. juni 2012 og er interessant lesestoff for både juristar og andre, og tilsvarande pinleg for norske lovgjevarar og for norsk Høgsterett som iflg. EMD har drøfta saka med feil utgangspunkt. EMD kom til at det ikkje var gjort ei rimeleg avveging mellom dei involverte sine interesser då lova vart vedteken i Stortinget i 2004.
Så skulle ein tru at staten no ville endre lova slik at den kom i samsvar med menneskerettane og at det vart betalt erstatning til dei som, i tillit til den urettmessige lovregelen, er påført økonomisk tap i den perioden lova har verka (2004-2012). Dette gjeld 1) tomtefestarar som i perioden har kjøpt altfor dyre festerettar og 2) bortfestarar som i perioden har måtta akseptere krav om forlenging til evig tid på gamle vilkår.
Men nei, på siste fristdag, den 12. september, kom det pressemelding om at Regjeringa har krevd å få saka overprøvd av det såkalla Storkammeret. So får vi vente og sjå.
Advokat Ivar Winjum
Bergen den 20. september 2012
Oppdatering: Den 23. oktober 2012 avgjorde EMD at anken vert avvist. Dermed er EMD sin dom av 12. juni endeleg, noko som betyr at Stortinget må endre tomtefestelova § 33. Kanskje dette er første steg i retning av å avvikle heile den særnorske tomtefesteordninga ?