Kategoriarkiv: Velkommen

Lurt av eiendomsselger — men kjøper fikk medhold i tingretten

  4. september 2013   Eiendom, grenser og naboforhold, Erstatning og forsikring, Kjøps- og kontraktsrett, Om søksmål og rettssak, Velkommen   0

En dom fra Bergen Tingrett av 22.08.2013 har blitt gjenstand for stor oppmerksomhet i Bergens Tidende og Aftenposten og deres øvrige samarbeidspartnere. Vi førte saken for kjøperen, som vant frem med at selgeren hadde opptrådt uredelig.

Saken var en klassisk tvist om avhending: Kjøper overtok eiendommen, oppdaget feil ved den som det ikke var opplyst om, og reklamerte. Selger avviste alle krav og saken endte i Bergen Tingrett, hvor vår part vant frem med sitt krav — begrunnet med at selger med vilje hadde fortiet feilene.

fukt og muggsopp

I kjøpstvister vil kjøper ofte mistenke at selger kjente til feilen, men unnlot å opplyse om den. Ekstra sterk blir denne mistanken når feilen er omfattende – som i vårt tilfelle: Utleieleiligheten i eneboligen var «pill råtten» og ubeboelig. Det var omfattende inntrengning av fukt gjennom grunnmur, det var feil ved ventilasjonen og en lekkasje. Feilene og symptomer på dem hadde dessuten vært der over tid. Og selger var ikke en uvitende «vanlig dødelig» — tvertimot var selger et eiendomsselskap med en erfaren byggmester i spissen.

Selger/byggmesteren hadde riktignok ikke bodd i utleieleiligheten selv. Men kunne han høres med en forklaring om at han aldri hadde undersøkt leiligheten, heller ikke før han fylte ut egenerklærings-skjemaet i forkant av salget?

En slik fremgangsmåte og en slik argumentasjon er risikabel. Avhendingsloven bestemmer nemlig at selger er ansvarlig for feil som han «måtte kjenne til». Dette betyr at selger kan holdes ansvarlig dersom årsaken til at han ikke visste om feilen, er at han ikke undersøkte – vi sier da at han har vært uaktsom. Om selger har vært uaktsom fordi han ikke hadde opplysningene, eller om han med vilje har holdt dem tilbake, er ikke avgjørende for ansvaret. Av den grunn er det vanlig at domstolene nøyer seg med å konstatere tilstrekkelig uaktsomhet og gir kjøper medhold på dette grunnlaget. Ofte skyldes dette mangel på avgjørende bevis for hva selger visste.

Dessuten gjelder det et særlig strengt krav til bevis hvis retten skal legge til grunn at selgeren har opptrådt så klanderverdig som i vår sak. Og retten vil ofte la være å si at selger har vært uærlig, siden dette ofte ikke er nødvendig for å begrunne sakens utfall.

Fukt og muggsopp

I forkant av denne saken hadde man til alt hell klart å spore opp en tidligere leieboer som bodde i leiligheten kort tid før kjøpers overtakelse. Leieboeren ga en grundig forklaring i saken. Han fortalte om omfattende fuktproblemer, som han flere ganger hadde tatt opp med selger. Videre fortalte han at selger hadde vært på besøk for å se på soppdannelsen med egne øyne. Som om ikke dette var ille nok, fortalte han også at selger hadde instruert leieboeren om å vaske og male over soppdannelsen og forholde seg taus hvis noen skulle stille spørsmål.

Retten vurderte leieboerens vitnemål som «…nyansert, detaljert og i det hele tatt svært troverdig» mens selgers partsforklaring ble avfeid som «…et forsøk på å unndra seg et eventuelt mangelsansvar i saken.»

Det spesielle med saken er at retten la til grunn at selger positivt visste om problemet, og at han forklarte seg uriktig. Karakteristikken av selgers vitneforklaring er også uvanlig klar.

Selger ble dømt til å betale et skjønnsmessig fastsatt prisavslag til kjøper, og selger må dessuten dekke mesteparten av kjøpers sakskostnader i tillegg til sine egne.

Et slikt nederlag svir selvsagt, men det skremmer nok få selgere fra å være uredelige. For hva er det egentlig selger risikerer? Avhendingsloven legger opp til at man som selger kun må betale prisavslag tilsvarende hva det ville koste å utbedre den aktuelle feilen, eller eventuelt differansen mellom eiendommens verdi med og uten mangelen. Dette beløpet vil som regel tilsvare den gevinsten selger hadde ved å være uredelig. Den reelle risikoen er altså beskjeden i kroner og øre.

fukt og muggsopp

Etter at dommen falt har kjøper besluttet å politianmelde selger for bedrageri. Rent juridisk er saken opplagt. Selgers opptreden slik retten har funnet bevist, er et bedrageri etter straffeloven § 270. Selv om retten la til grunn at det er veldig stor sannsynlighet for at selger har handlet som beskrevet i dommen er det likevel et enda strengere beviskrav som gjelder i straffesaker. Dermed er det vanskelig å si noe sikkert om utfallet av en straffesak. Men det er i alle fall meget gode grunner for å anmelde.

Straffedommer mot uærlige selgere av fast eiendom er sjelden kost. Dette har nok vært med på å skape et inntrykk av at det er fritt frem å «prøve seg» ved salg av bolig. I praksis fungerer dette, sammen med domstolenes tilbakeholdenhet med å ilegge ansvar, som en «oppfordring» til selgere om å fortsette i samme spor. Det er kjøpers håp at en straffesak mot selgeren i denne saken blir en vekker i eiendomsmarkedet.

— Bengt Waldow

Yrkessjåføren får tilbake førerkortet

  2. juli 2013   Interessante dommer, Nyheter, Velkommen   0

Bergens Tidende har de siste dagene satt søkelyset på hvordan politiet bruker sine ressurser, og hvordan de prioriterer mellom ulike saker. Utgangspunktet for reportasjene har vært arbeidsgiveren som opplevde tyveri fra bedriften, som politiet henla på tross av tilståelse – samtidig som en av hans yrkessjåfører var uheldig i rundkjøring og fikk beslaglagt sitt førerkort.

Når det gjelder saken mot yrkessjåføren fikk han beslaglagt førerkortet i 3 måneder i forbindelse med et uhell i rundkjøring i Fana. I går var vi retten med saken, og i dag foreligger kjennelsen som sier at politiet ikke får medhold i sitt beslag. Skiltmerking og merking i veibanen samsvarer ikke, og yrkessjåføren har kjørt i samsvar med merkingen i veibanen.

Retten konkluderer i sin kjennelse med at det vil være et uforholdsmessig inngrep å beslaglegge førerkortet frem til endelig avgjørelse foreligger. Retten uttaler også at mistanken mot siktende anses som noe svak og at han har behov for sitt førerkort for å utøve sitt yrke. Han anses ikke som noen risiko for trafikksikkerheten.

Etter min vurdering er avgjørelsen fra tingretten helt riktig, og det er godt å vite at retten i disse sakene gjør en grundig vurdering på selvstendig grunnlag.

Yrkessjåføren kan altså nå gå tilbake til sitt yrke, men saken vedrørende forelegget gjenstår ennå.

Advokat Wenche Svoren

Portforbud for unge sjåfører?

  7. desember 2007   Velkommen   0

Ifølge en artikkel i Bergens Tidende i dag, foreslår Trygg Trafikk Hordaland å innføre bevegelsesrestriksjoner for unge bilførere. De skal ikke lenger få forflytte seg fritt rundt i samfunnet. Konkret er forslaget at «dei yngste førarane ikkje skal få lov å køyre på kveldstid, i helgene og med passasjerer i baksetet.» Den tilsynelatende menneskevennlige begrunnelsen er ulykkes-statistikken, krydret med grafiske detaljer fra enkelt-ulykker med tragiske konsekvenser. «Alle» ønsker jo at antallet ulykker skal reduseres, og «ingen» vil vel at ungdommen skal skade seg for livet eller i verste fall sette livet til i trafikkulykker på grunn av deres egen uerfarenhet. Derfor er det vel naturlig å forby dem å bevege seg rundt, i deres nyvunne frihet med fersk «lapp» i hånden?

Det ser ikke ut for at noen bryr seg om de av ungdommene som kjører vettugt (antakelig de fleste, for de overlever jo?). Eller ungdommen i Nord-Norge der solen er borte vekke halve året – hvordan disse skal få nok trafikal «mengdetrening» blir sannelig ikke lett å forstå!

Norsk Motorcykkel Union (NMCU) har for lengst tatt opp det tilsvarende spørsmål for unge MC-førere. Alle motorsyklister sliter med noe av det samme stigma som unge bilister, nemlig at man er så farlig og man er så ulykkesutsatt; og – selvsagt – løsningen er restriksjoner, restriksjoner og restriksjoner. Rekorden i grenseprengende stigmatisering satt Bergens-politiet nylig da de ville innføre så godt som bevegelses- og oppholdsforbud for en del motorsyklister i anledning en jubileumsfest i en angivelig «frynsete» MC-klubb (se BT-artikkel). Alle disse tiltakene og alle disse uttalelsene og all denne (dårlige) retorikken gir lett inntrykk av at det bærende hensyn for talsmennene er et patologisk behov for å styre og kontrollere; og for å hindre «naturens gang". De er muligens misfornøyd med at stalinismen gikk av moten?

NMCU har samlet en del av sine meget gode argumenter i et eget dokument (pdf) – anbefalt lesning for alle som interesserer seg for trafikksikkerhet og har analytisk evne bedre enn en gjennomsnitts hamster. Så godt som alle populære myter og uvirkeligheter (så langt de er relevante for MC) blir godt tilbakevist. Problemstillingene for unge bilførere er ikke vesensforskjellige.

Problemet med ulykker blant unge bilførere skal ikke overses eller bagatelliseres men det er i sannhet ingen grunn til å «straffe» alle med henvisning til at «noen» setter livet til. Det er jo en form for kollektiv avstraffelse, som gikk av bruk her i landet for snart 63 år siden. Følger man den argumentasjonslinjen fullt ut, til «the bitter end", må man jo også konkludere med at ingen må tillates å forlate sitt eget hjem, for de kan jo komme ut for en ulykke. Eller kan hende omvendt, siden 80% av alle ulykker skjer i hjemmet?

Hvis overreguleringssjefsbestemmerne skal få gjennomslag for sine ideer, blir det dessuten et spørsmål om hvordan det skal overvåkes, kontrolleres og håndheves. Det er jo ingen gitt å vite om føreren av den og den bil er eller ikke er «gammel nok» til å være ute så sent. Antakelig må bilen merkes på en eller annen lett synlg måte. Den vanlige «L» fra øvelseskjøring kan ikke brukes, den er jo reservert for de som ikke har førerkort ennå. Så de må finne på noe annet. Kanskje en reflekterende, signalgul stjerne, malt på panseret eller på førerdøren? Komplettert, kanskje, med en gul stjerne festet på venstre jakkeslag.

Det har jo vært brukt «med suksess» før.

Lykke til.

Velkommen til JUDICIUM Blawg!

  2. desember 2007   Velkommen   0

Dette er Advokatfirmaet JUDICIUMs offisielle blogg. Vi har valgt å navngi den som “blawg», for å ha en referanse til hva bloggen handler om.

Vi tar sikte på å presentere nyheter, tanker og meninger her, om allehånde juridiske spørsmål og problemstillinger. Lovendinger, interessante dommer, interessante saker osv. skal vi også få plass til. Vi skal prøve å presentere alt dette med et glimt i øyet og uten de største juridisk-faglige ambisjoner, og kan hende også med litt underholdningsverdi.

Følg med!