I en fersk høyesterettsdom ble det gitt prisavslag som samsvarte med hele rettingskostnaden, for en feil i fellesareal i et eierseksjonssameie – i stedet for å tilpasse avslaget til den andel av kostnaden som falt på den aktuelle leiligheten.  Var dette en nyvinning, eller logikk?

Dommen finnes i skrivende stund på domstol.no (pdf, nytt vindu).

I saken gjaldt det skader i gulvet og veggene  i en kjellerleilighet.  Skadene var av teknisk art med rotteplage til følge.  Det var ikke tvilsomt at sameiet som sådant, overfor seksjonseieren, var forpliktet til å forestå reparasjon.  Det følger av Eierseksjonsloven at en andel av kostnaden da ville falle på hver seksjon i hele sameiet slik at hver ville dekke sin forholdsmessige del. Det var videre fra selger-siden erkjent at mangel forelå.

Alminnelig øyeblikks-logikk skulle tilsi at et prisavslag da ble avpasset etter hvor mye av rettingskostnadene for skaden som ville falle på den aktuelle leilighet selv. 

Eller ikke?

Høyesterett kom nemlig i denne saken til at selgeren (dvs. eierskifteforsikringsselskapet) måtte betale prisavslag til kjøper, ut fra den objektive verdiforskjell leiligheten hadde på salgstidspunktet – dvs. i ikke-reparert tilstand.  Det er altså dette verdi-avviket som er beregningsgrunnlag for prisavslaget, uten hensyn til at kostnaden vil/kan bli fordelt på øvrige sameiere. Høyesterett begrunner dette slik:

[M]angler i fellesarealer som bare gir krav på prisavslag etter seksjonens sameiebrøk, er de mangler som berører samtlige sameiere; dette i motsetning til mangler i fellesareal som bare berører én enkelt seksjon. Grensedragningen mot hva som er mangel i fellesareal med et primæransvar for sameiet etter eierseksjonsloven § 23, er dermed ikke nødvendigvis sammenfallende med hva som er mangel i fellesareal med et primæransvar for selgeren av seksjonen etter avhendingsloven. [.] [H]va som er del av bruksenheten må bedømmes særskilt «i forhold til avhendingslova».

Høyesterett sier her at det er forskjell på hva som ut fra de faktiske forhodl danner grunnlag for et krav fra seksjonseieren mot sameiet, og hva som danner grunnlag for et krav mot selger. Det er i og for seg logisk, men besvarer ikke det sentrale spørsmål om hva verdidifferansen er  og ikke minst hvordan den skal beregnes. Man skulle tro at verdiforskjell som ville falle på leiligheten i form av andel av reparasjonskostnad var avgjørende, men dette slår Høyesterett effektivt til jorden:

Når salgsgjenstanden ikke svarer til det kjøperen har betalt for, er altså lovens ordning at dette skal kompenseres ved at vederlaget justeres ned. For slik vederlagsjustering gjelder intet krav om at kjøperen har lidt et tap. Det avgjørende er hvorvidt eiendommen ved overtakelsen på grunn av redusert teknisk stand har lavere verdi enn lagt til grunn i kjøpekontrakten.

Høyesterett legger da til grunn at reduksjonen i verdi på overtakelsestidspunktet (ikke-reparert) og dermed beregningsgrunnlaget for prisavslag, samsvarer med kostnaden for hele reparasjonen, og ikke bare den andel som ville falle på seksjonen.  Altså skal det mellom kjøper og selger «ses bort fra» både muligheten for og forpliktelsen for sameiet til å bekoste reparasjon. Dette er en side ved prisavslaget som sanksjon som det ofte ikke er nok oppmerksomhet mot. Høyesterett sier videre at i

Jeg kan [.] ikke se at det [.] spiller noen rolle at sameiet har betalt for utbedringen. Selgeren av en mangelfull eiendom kan til reduksjon av sitt eget lovbestemte misligholdsansvar ikke påberope seg den hjelp og støtte til mangelsutbedring som kjøperen måtte ha fått fra tredjeparter. Synspunktet er i god harmoni med det alminnelige utgangspunkt om at en kjøper også kan kreve fulle reparasjonskostnader etter markedets priser, selv om han utfører utbedringen selv [.]

Hovedresonnementet i saken bygger på resonnementet i den såkalte «Takterrassedommen» (Rt 2003 387) hvor Høyesterett slo fast at

de tilfeller der det fellesareal som har mangel er «forbundet med leilighetens boareal på en slik måte at den – i forhold til avhendingslova – må anses som en del av bruksenheten», vil selgerens ansvar etter avhendingsloven § 4-12 omfatte hele utbedringskostnaden. I avgjørelsen er det uttrykkelig slått fast at selgers ansvar i så måte ikke er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.

Realiteten er at det blir selger som får risikoen for hvorvidt sameiet bekoster reparasjonen eller ikke. Kjøper er dermed isolert fra alle problemstillinger mangelen reiser, og får sin rettsstilling fastsatt ut fra kriteriene i kjøpsavtalen. Dette er fullkomment logisk, for det er avtalen som er fundamentet for både oppfyllelsen og i mangelstilfeller for prisavslaget som korrigerer vederlaget. Og for mangler som eksisterte ved levering, har selger risikoen.

Den viktigste problemstillingen blir imidlertid å avgjøre om en mangel man står overfor, gjelder noe som må «anses som en del av bruksenheten» eller om det berører hva man kanskje kan kalle «ekte» fellesarealer. Etter den avklaring som nå foreligger om at det skal sondres på dette plan, kan man vente seg flere høyesterettsdommer før dette er satt helt på plass. For det er ikke til å nekte for at det for sameiet vil være en grei sovepute å ha selger og dennes eierskifteforsikring å henholde seg til med hele ansvaret, slik det ble tilfelle i denne saken. Og det vil være i kjøpers egen interesse at det er selger som belastes med kostnaden, og ikke sameiet. Om dette er en lovforståelse som er egnet til å «begrense antallet tvister» som Høyesterett ellers har vært opptatt av, skal være usagt.

Det er forøvrig en «forurensning» i saken at det muligens forelå ansvarsgrunnlag for selger overfor sameiet fordi det var endringer foretatt av selger som hadde medført skader/rotteplage. Den mulige betydningen av dette står imidlertid ukommentert i dommen.

I saker av denne type er det avgjørende å ha høy kompetanse både på kjøpsrett og på de rent tekniske spørsmål og overlegninger de faktiske forhold reiser. I Advokatfirmaet JUDICIUM finner du advokater med lang erfaring fra arbeid med slike saker.